Цены на вторичном рынке РФ вернулись к «карантинным»

В России подвели итоги августа на вторичном рынке недвижимости. Отложенный спрос, сформированный за длительную самоизоляцию, оказался исчерпан: средняя стоимость квадратного метра возвращается к «карантинным» показателям.

В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Всего – 128 городов, а также Московская и Ленинградская области.

В августе 2020 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 1,5% по России, и составила 74,8 тыс. рублей. Это сопоставимо с показателями мая, когда еще действовали ограничительные меры.

В городах-миллионниках стоимость квадратного метра за прошедший месяц снизилась на 1,4%. В городах с численностью населения от 500 тыс. человек до 1 млн — увеличилась на 0,6%.

Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке РФ – 4,44 млн рублей при площади в 57,7 кв. м. С начала года средняя квартира подешевела на 150 тыс. рублей.

Для 2/3 городов средняя стоимость квадратного метра изменилась за месяц в пределах 1%.

52 дня – средний срок экспозиции на вторичном рынке РФ. Быстрее всего удастся продать однокомнатную квартиру. Среди городов-миллионников проще всего найти покупателя в Красноярске и Ростове-на-Дону.

Двухкомнатная квартира в кирпичном доме – типичное жилье в продаже на вторичном рынке РФ, , прокомментировали в Санкт-Петербурге сегодня, 27 августа 2020 года, собкору Вестника СЗФО из Калининграда в сервисе «Циан», проведшем исследование.

Выгоднее покупать готовое жилье в сравнении с новостройками жителям Волгограда, Екатеринбурга, Перми и Казани. Не выгодно – в Самаре и Омске.

1. Отложенный спрос исчерпан — цены снова идут вниз

По подсчетам аналитиков Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила по итогам августа 74,8 тыс. рублей. За прошедший месяц показатель снизился на 1,5% после трех месяцев роста подряд (май, июнь, июль). В годовой динамике в целом по РФ текущая средняя стоимость квадратного метра ниже на 1,5%.

Текущие ценовые показатели вернулись к периоду самоизоляции (май 2020 года), когда из-за введенных ограничительных мер спрос на покупку жилья в целом по стране резко снизился – для привлечения спроса продавцы вынуждены были давать скидки. Напомним, после отмены самоизоляции стоимость снова пошла вверх, во многом – благодаря сформированному отложенному спросу. Стимулом к покупке также стала дешевеющая ипотека. Основной рост цен на вторичном рынке недвижимости России наблюдался в июне (+1,5%)., замедлился в июле (+0,2%), после чего снова началось снижение цен (-1,5% в августе).

Динамика средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке РФ

Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) составляет сегодня 4,44 млн рублей при площади в 57,7 кв. м. За месяц бюджет снизился на 50 тысяч рублей, с начала года – на 150 тыс. рублей. Средняя площадь при этом не меняется.

Средний бюджет предложения на вторичном рынке РФ

Месяц	Средний бюджет, млн р.	Средняя площадь, кв.м.
янв.20	4,59	57,8
фев.20	4,60	57,8
мар.20	4,60	57,7
апр.20	4,42	57,7
май.20	4,46	57,8
июн.20	4,51	57,7
июл.20	4,49	57,5
авг.20	4,44	57,7

В Москве средняя средневзвешенная стоимость квадратного метра по итогам июля достигла показателя в 216,5 тыс. рублей. Это на 1,1% выше, чем в июле и на 5,3% выше в годовой динамике. Спрос на вторичном рынке недвижимости относительно устойчив. В столице с января по июль 2020 года зарегистрировано всего на 25% переходов прав собственности меньше, чем за аналогичный период 2019 года. В июле 2020 года Росреестр зафиксировал падение вторичного рынка жилья в годовом выражении на 10%. Для сравнения — на первичном рынке недвижимости спрос просел за семь месяцев на 29%, только за июль — на 26% в годовом выражении.

В Санкт-Петербурге также отмечена положительная динамика в августе. Средняя стоимость составила 126,8 тыс. рублей: + 0,7% за месяц и 3,8% за год.

Всего же по городам-миллионникам средняя стоимость квадратного метра составила 98,8 тыс. рублей. Это на 1,4% ниже, чем в прошлом месяце и на 2,7% ниже, чем в августе 2019 года. В большинстве городов-миллионников (13 из 15) средняя цена кв. м в августе стагнировала (варьировалась от -0,1% до 0,8%). Только в Москве и Омске отмечен рост на вторичном рынке по итогам месяца на 1% и 1,6% соответственно.

В городах с населением от 500 тыс. человек до 1 млн средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла до 60,2 тыс. рублей – на 0,6% за месяц и на 9% за год. В большинстве городов наблюдалась около нулевая динамика стоимости. Более чем на 1% цена выросла только в Саратове (+1,9%), Хабаровске (+1,1%), Томске (+1%) и Ульяновске (+1%).

Динамика средней стоимости квадратного метра в городах РФ

	Август 2020, средняя цена кв. м, тыс. р	Динамика за месяц	Динамика за год
Все города РФ (с населением более 100 тыс. жителей)	74,8	-1,5%	-1,5%
Только города-миллионники	98,8	-1,4%	-2,7%
Только города с населением от 500 тыс. до 1 млн	60,2	+0,6%	+9,0%

2. В 2/3 городов средняя стоимость изменилась в пределах 1%

По подсчетам Циан, для 86 из 130 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области) средняя стоимость кв. м изменилась в пределах 1%.

Наибольшее падение цен за месяц зафиксировано в

— Нальчике, Северо-Кавказский ФО (-2,6%),

— Арзамасе, Приволжский ФО (-2,2%)

— Воткинске, Приволжский ФО (-1,6%).

Наибольший прирост произошел в следующих городах, что связано в первую очередь с изменением структуры предложения.

Братск, Сибирский ФО (4%),

Владикавказ, Северо-Кавказский ФО (3,5%),

Новокуйбышевск, Приволжский ФО (3,3%).

В разрезе федеральных округов по итогам августа падение стоимости отмечено для Центрального ФО (-2,4%), Южного ФО (-2,1%) и Приволжского ФО (-0,3%). Наибольший прирост стоимости зафиксирован в Дальневосточном ФО (+1,1%).

Динамика средней стоимости квадратного метра по федеральным округам

Федеральный округ	Средневзвешенная стоимость кв. м, август 2020	Динамика за месяц	Динамика за год
Города Центрального ФО	99,1	-2,4%	-3,4%
Города Северо-Западного ФО	96,8	0,3%	-1,6%
Города Южного ФО	66,0	-2,1%	2,7%
Города Северо-Кавказского ФО	51,1	1,8%	6,9%
Города Приволжского ФО	54,8	-0,3%	1,4%
Города Уральского ФО	62,7	0,6%	3,1%
Города Сибирского ФО	60,9	0,1%	5,3%
Города Дальневосточного ФО	75,7	1,1%	19,3%

Источник: Аналитический центр Циан

3. Средний срок продажи квартиры на вторичном рынке РФ – 52 дня

По подсчетам аналитиков, средний срок экспозиции одного объявления составляет 52 дня (для городов с численностью населения от 100 тыс.). Однако данный показатель значительно варьируется, в зависимости от конкретного региона. К примеру, в Москве, как и в Санкт-Петербурге, «срок жизни» одного объявления составляет 49 дней. Минимальный период экспозиции объекта (всего месяц) зафиксирован в Ставрополе и Нальчике. Дольше всего ищут покупателя (в среднем три месяца) – в Воткинске и Саранске.

Чем больше площадь, тем больше времени требуется на продажу объекта. Для однокомнатных квартир в среднем это 48 дней, двухкомнатных – 51 день, трехкомнатных – 56 дней.

Минимальные и максимальные сроки экспозиции квартиры на вторичном рынке по городам РФ

Минимальный средний срок экспозиции объявления	Максимальный средний срок экспозиции объявления
Регион	Кол-во дней	ФО	Регион	Кол-во дней	ФО
Нальчик	30	Северо-Кавказский	Воткинск	103	Приволжский
Ставрополь	33	Северо-Кавказский	Саранск	92	Приволжский
Владикавказ	36	Северо-Кавказский	Ессентуки	84	Северо-Кавказский
Новый Уренгой	37	Уральский	Артем	80	Дальневосточный
Новороссийск	38	Южный	Псков	79	Северо-Западный

Средний срок экспозиции только по городам-миллионникам соответствует средним по стране значениям — 51,8 дней. Самый продолжительный поиск покупателя – в Волгограде (в среднем 71 день) и Самаре (62 дня). Быстрее всего, по статистике, удастся продать жилье в таких крупнейших городах РФ, как Красноярск (46 дней) и Ростов-на-Дону (48 дней).

Средние сроки экспозиции квартиры на вторичном рынке в городах-миллионниках

Город	Средний срок экспозиции объявления, дней
Волгоград	71
Самара	62
Челябинск	61
Казань	54
Воронеж	53
Новосибирск	52
Екатеринбург	51
Нижний Новгород	51
Пермь	51
Омск	51
Санкт-Петербург	49
Уфа	49
Москва	49
Ростов-на-Дону	48
Красноярск	46

4. Типичная квартира в продаже – «двушка» в кирпичном доме

По подсчетам Циан, чаще всего на вторичном рынке РФ в продаже представлены двухкомнатные квартиры (36% от всего объема предложения). На втором месте – трехкомнатное жилье (30%), практически такую же долю занимают однокомнатные лоты (28%). Оставшиеся 6% -многокомнатные квартиры.

Почти половина всех лотов на вторичном рынке РФ продается в кирпичных домах (44%). Легко найти подходящий вариант можно и в панельном доме (35%). Монолитные и монолитно-кирпичные дома, несмотря на их активное строительство в последнее десятилетие, занимают на вторичном рынке по объему предложения около 16%. Оставшиеся 6% предложения – блочные дома и смешанные конструкции.

Среди крупнейших городов РФ минимальная доля предложения в кирпичных домах (наиболее распространённых по РФ) доступна в Москве (всего 20%), Челябинске (25%) и Краснодаре (33%).

5. В каких крупнейших городах «вторичка» сегодня доступнее новостроек

Эксперты Циан также выяснили, в каких городах покупка уже готового жилья на вторичном рынке может быть выгоднее, чем в новостройках в августе 2020 года. Среди крупнейших городов самая большая разница в стоимости отмечена в Челябинске, где вторичное жилье дешевле квартир в новостройках на четверть. Выгодно рассматривать «вторичку» также в Волгограде (разница 11%), Екатеринбурге (8,8%), Перми (7,1%) и Казани (6,1%). В остальных городах, где готовое жилье дешевле строящегося, разница составляет менее 5%. И наоборот, объекты вторичного рынка обойдутся существенно дороже для жителей Самары (35,4%) и Омска (29,2%). В целом для половины городов-миллионников вторичный рынок оказывается дешевле первичного.

Сравнение средней стоимости объектов вторичного рынка с первичным

Город	Средняя стоимость кв.м на вторичном рынке, тыс. р	Разница с первичном рынком, %
Москва	216,5	4,9%
Санкт-Петербург	126,8	0,8%
Казань	84,2	-6,1%
Новосибирск	74,5	0,0%
Екатеринбург	74,2	-8,8%
Нижний Новгород	72,6	-4,7%
Уфа	72,4	-4,1%
Ростов-на-Дону	66,1	19,3%
Красноярск	65,5	0,2%
Самара	60,6	35,4%
Пермь	60,1	-7,1%
Воронеж	52,5	2,0%
Волгоград	50,9	-11,1%
Омск	50,2	29,2%
Челябинск	41,5	-24,9%

«Главная причина снижения цен на вторичном рынке – это относительно невысокая активность клиентов, – прокомментировал эксперт Алексей Попов. – Во-первых, в разгаре сезон отпусков, в том числе и на заграничных курортах. В связи с этим многие на осень отложили решение жилищного вопроса и продажу недвижимости. Во-вторых, покупатели сегодня нацелены на изучение первичного рынка, поскольку до завершения субсидирования ипотеки остается всего два месяца. Идет активным мониторинг рынка, россияне сравнивают, что же выгоднее: купить жилье в новостройке под субсидированную ставку или взять готовый вариант на вторичном рынке, где ипотека не столь доступна. Как показывает статистика, не все столь однозначно – из-за перехода застройщиков на проектное финансирование средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке нередко оказывается выше, чем в старом жилом фонде. Поэтому потенциальным покупателям есть над чем подумать».

Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке в августе 2020 года

Город	Ср. цена кв. м в августе 2020 года, тыс. руб.	Динамика цен за месяц	Динамика цен за год	Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке, млн р.	Средняя площадь квартиры на вторичном рынке, кв.м	Средний срок экспозиции на вторичном рынке
Города Центрального ФО
Москва	216,5	1,0%	5,3%	13,63	62,3	49
Московская область	102,3	0,9%	9,3%	6,00	57,3	51
Тула	69,5	1,0%	10,1%	4,04	57,6	54
Обнинск	68,3	0,1%	3,2%	4,34	63,7	40
Белгород	61,6	0,3%	6,3%	3,82	62,3	52
Калуга	59,8	0,5%	2,4%	3,27	53,8	64
Владимир	56,4	0,5%	4,1%	3,15	55,2	53
Ярославль	53,2	0,4%	4,4%	2,85	53,2	60
Воронеж	52,5	0,8%	5,9%	2,99	55,9	52
Тверь	52,5	1,0%	4,2%	2,96	56,5	59
Тамбов	50,9	2,2%	11,6%	2,99	58,9	62
Кострома	50,4	0,4%	7,3%	2,69	54,0	51
Курск	49,7	0,9%	6,8%	2,84	57,1	66
Орел	48,1	1,6%	8,2%	2,68	54,1	65
Липецк	48,0	0,7%	4,5%	2,67	54,4	59
Рязань	46,5	-0,3%	2,6%	2,58	54,4	60
Иваново	46,0	1,2%	4,4%	2,53	54,4	55
Старый Оскол	46,0	1,9%	5,2%	2,62	57,3	49
Смоленск	43,5	0,4%	2,3%	2,43	55,6	66
Брянск	41,8	0,7%	8,2%	2,37	56,3	60
Муром	40,7	0,3%	4,9%	1,96	48,7	63
Новомосковск	40,0	1,2%	-1,3%	2,07	51,8	47
Ковров	38,0	0,7%	22,7%	2,10	54,3	71
Рыбинск	34,2	-0,9%	-0,4%	1,66	48,2	65
Города Северо-Западного ФО
Санкт-Петербург	126,8	0,7%	3,8%	8,06	62,7	49
Ленинградская область	76,2	0,1%	9,2%	3,90	51,5	53
Северодвинск	70,7	-0,1%	3,8%	3,84	55,4	47
Калининград	69,1	1,2%	11,5%	4,44	62,8	57
Архангельск	63,5	0,9%	1,7%	3,25	51,3	65
Сыктывкар	58,9	0,9%	0,8%	3,03	52,2	55
Мурманск	54,1	0,8%	-0,5%	2,95	53,6	53
Петрозаводск	52,6	0,7%	3,9%	2,96	55,2	60
Вологда	47,5	0,4%	3,9%	2,59	54,2	55
Великий Новгород	46,5	2,1%	3,8%	2,66	56,4	69
Череповец	45,4	1,0%	14,0%	2,58	56,5	40
Псков	43,6	1,2%	4,4%	2,46	55,9	79
Города Южного ФО
Сочи	142,7	-0,3%	6,2%	8,90	61,6	45
Севастополь	100,0	0,8%	6,1%	6,15	62,1	57
Симферополь	82,9	1,8%	5,7%	4,68	57,3	47
Новороссийск	70,9	0,6%	8,9%	3,86	55,1	38
Ростов-на-Дону	66,1	0,7%	6,1%	3,84	57,0	48
Краснодар	65,9	-0,2%	6,5%	3,89	57,1	43
Керчь	57,8	1,8%	5,9%	2,68	47,0	41
Батайск	51,7	3,0%	10,1%	2,71	52,5	56
Волгоград	50,9	0,8%	3,7%	2,73	53,1	72
Астрахань	42,9	0,3%	7,1%	2,51	58,4	69
Волжский	41,6	1,0%	2,1%	2,09	50,3	71
Таганрог	39,0	0,4%	2,7%	2,06	53,0	78
Волгодонск	32,7	0,9%	-0,4%	1,85	57,3	40
Города Северо-Кавказского ФО
Пятигорск	57,1	0,7%	-0,7%	3,47	60,3	63
Кисловодск	55,6	2,6%	6,9%	3,11	56,6	54
Ставрополь	50,8	2,1%	5,8%	3,01	59,2	33
Ессентуки	50,7	0,0%	5,7%	3,16	61,7	84
Нальчик	48,0	-2,6%	4,0%	2,79	58,1	30
Владикавказ	45,9	3,5%	5,7%	2,82	61,0	36
Невинномысск	38,0	0,6%	17,1%	2,25	57,3	60
Города Приволжского ФО
Казань	84,2	0,7%	4,2%	4,86	57,8	54
Нижний Новгород	72,6	0,8%	6,9%	4,15	56,0	51
Уфа	72,4	0,7%	0,2%	4,07	55,8	49
Самара	60,6	0,2%	-0,5%	3,40	55,0	62
Пермь	60,1	0,2%	5,0%	3,38	54,6	51
Альметьевск	56,7	0,8%	16,3%	3,14	54,7	58
Набережные Челны	55,4	0,4%	3,8%	3,07	56,1	41
Ижевск	52,2	-0,1%	2,0%	2,64	50,6	55
Пенза	51,0	0,7%	5,4%	2,81	54,3	51
Саранск	50,0	0,8%	-1,4%	2,72	53,2	92
Чебоксары	48,0	0,4%	4,0%	2,50	52,4	74
Октябрьский	46,6	-0,8%	1,4%	2,50	53,3	53
Саратов	45,8	1,9%	4,5%	2,52	53,7	48
Оренбург	45,5	0,9%	0,7%	2,39	52,2	55
Киров	45,4	0,5%	1,7%	2,37	51,7	53
Арзамас	45,3	-2,2%	7,3%	2,09	46,0	42
Ульяновск	45,1	1,0%	5,7%	2,54	55,2	42
Нижнекамск	42,9	0,4%	0,6%	2,21	54,1	58
Энгельс	42,0	0,8%	2,7%	2,41	56,9	50
Йошкар-Ола	41,8	0,9%	1,4%	2,45	58,4	62
Тольятти	41,6	0,0%	-0,3%	2,39	56,4	64
Дзержинск	40,6	-0,5%	0,9%	2,01	49,1	62
Новокуйбышевск	39,7	3,3%	-1,9%	2,14	53,6	54
Нефтекамск	37,8	-0,7%	-0,4%	1,94	51,3	54
Новочебоксарск	37,4	-0,7%	1,8%	1,99	53,4	48
Воткинск	37,1	-1,6%	1,9%	1,77	48,6	103
Сызрань	36,9	0,9%	4,4%	2,10	56,0	63
Салават	34,5	1,8%	10,2%	1,81	52,2	45
Димитровград	31,4	0,1%	-7,2%	1,67	53,6	70
Балаково	31,4	0,1%	1,3%	1,65	51,5	68
Орск	25,8	1,1%	-1,7%	1,46	56,7	65
Города Уральского ФО
Новый Уренгой	114,2	0,3%	17,6%	6,69	59,2	37
Нефтеюганск	84,7	0,5%	7,0%	4,97	58,8	71
Сургут	79,4	-0,4%	2,7%	4,76	60,7	50
Екатеринбург	74,2	0,8%	2,0%	4,26	56,7	51
Тюмень	70,0	0,5%	6,6%	4,36	62,3	48
Нижневартовск	62,6	0,4%	4,6%	3,69	59,0	69
Ноябрьск	55,4	2,2%	2,9%	3,41	61,6	48
Стерлитамак	43,9	0,5%	3,9%	2,35	53,9	62
Челябинск	41,5	0,8%	2,6%	2,33	55,3	61
Курган	40,0	0,7%	4,1%	2,04	50,5	70
Первоуральск	38,8	-0,4%	2,7%	1,93	49,2	61
Нижний Тагил	37,0	0,3%	2,0%	1,88	51,0	52
Каменск-Уральский	34,5	-0,1%	0,9%	1,85	53,7	66
Магнитогорск	33,6	2,7%	5,2%	1,81	54,1	66
Миасс	32,8	-0,1%	-1,1%	1,80	54,6	60
Копейск	32,7	-1,1%	3,2%	1,78	54,4	62
Города Сибирского ФО
Новосибирск	74,5	-0,1%	2,6%	4,25	56,7	52
Иркутск	72,2	0,2%	9,2%	4,11	57,2	49
Красноярск	65,5	0,1%	6,3%	3,87	58,4	46
Томск	63,1	1,0%	8,2%	3,69	57,7	52
Абакан	54,1	1,7%	4,9%	3,05	56,7	74
Барнаул	52,3	0,5%	6,3%	2,87	54,8	41
Кемерово	50,5	0,5%	5,1%	2,91	57,1	53
Омск	50,2	1,6%	7,0%	2,73	53,1	51
Братск	46,5	4,0%	15,2%	2,71	58,1	41
Ангарск	46,5	1,2%	11,1%	2,66	57,1	52
Новокузнецк	46,1	0,5%	8,2%	2,61	55,6	55
Северск	39,6	-0,6%	-1,8%	2,23	55,7	55
Ачинск	39,0	0,7%	4,8%	2,15	53,6	58
Бийск	35,8	1,0%	2,8%	1,78	49,8	68
Прокопьевск	34,7	2,9%	14,0%	1,91	55,2	53
Норильск	34,6	1,6%	5,4%	1,97	56,8	46
Города Дальневосточного ФО
Южно-Сахалинск	132,8	-1,1%	13,6%	7,94	60,9	55
Владивосток	128,6	0,7%	10,9%	7,22	56,3	79
Артем	92,2	2,2%	14,4%	4,54	50,0	80
Хабаровск	87,0	1,1%	6,1%	4,78	54,9	53
Якутск	83,3	-0,3%	-0,2%	5,13	61,9	43
Благовещенск	81,4	1,4%	13,4%	4,57	56,4	55
Петропавловск-Камчатский	64,4	2,5%	11,5%	3,55	54,5	53
Находка	61,1	-0,3%	9,7%	3,21	50,7	64
Чита	58,6	1,3%	12,7%	3,49	59,6	43
Улан-Удэ	57,9	0,9%	10,6%	3,12	54,2	58
Комсомольск-на-Амуре	43,0	-0,3%	-0,4%	2,20	51,6	65