Итоги ноября: на вторичном рынке жилья — предновогоднее оживление

В России эксперты подвели итоги ноября 2021 года на вторичном рынке недвижимости крупных (от 500 тысяч человек) городов.

За последний месяц рынок немного оживился — на традиционный сезонный рост интереса к покупке жилья наложился переток спроса с сегмента новостроек. Часть спроса обеспечили и те, кто планирует решить жилищный вопрос до повышения банками ставок по ипотеке. Это привело к небольшому росту цен (+2,3% в месячном выражении) и сокращению объема предложения (-1,6%).

Средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ увеличилась в октябре 2021 года на 2,3% — до 95,4 тыс. рублей; средняя стоимость лота в продаже — также на 2,3% — до 5,37 млн рублей.

Сильнее всего вторичка за месяц подорожала в Московской области (на 3%) и в среднем по городам-миллионникам вне столичных агломераций (на 2,3%). В Москве цены увеличились лишь на 1,3%, в Санкт-Петербурге — на 1,9%.

Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в ноябре 2021 года составила 96,4 тыс. рублей за кв. м. “Новинки” подорожали сильнее, чем старые объявления, что привело к небольшому росту средних цен.

Средний срок экспозиции квартир сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым локациям он составляет 100 дней (год назад — 120 дней, месяц назад — 101 день).

Объем предложения в анализируемых локациях за месяц сократился на 1,6%, за год — на 29,5%. Предновогоднее оживление вкупе с перетоком интереса с новостроек развернули тренд изменения количества лотов на рынке.

Потенциальный спрос на покупку квартиры находится на уровне прошлого года. За месяц прирост на 5%.

I. Рост цен ускорился — за месяц увеличение на 2,3%

По подсчетам Циан, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке анализируемых локаций в ноябре 2021 года составила 95,4 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 2,3% (с 93,2 тыс. рублей). За год стоимость прибавила 26,2% (с 75,6 тыс. рублей).

По сравнению с октябрем темпы роста цен немного ускорились (тогда +2% в месячном выражении). На вторичный рынок постепенно перетекает спрос с первичного, где “квадрат” продолжает дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Жилье на вторичке выглядит привлекательным вариантом — цены увеличиваются более плавно, чем в новостройках (что объясняется меньшим средним уровнем привлекательности — дома советского периода физически и морально устаревают, и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения, которые почти не растут), есть шансы договориться с продавцом о скидке. Рост интереса к вторичному рынку стимулировал продавцов выводить на рынок новые предложения по более высокой стоимости, но делают они это аккуратно, боясь отпугнуть потенциальных покупателей.

Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем составляет сегодня 5,37 млн рублей. За месяц он увеличился на 120 тыс. рублей (+2,3%), за год — на 980 тыс. (+22,3%).

Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением 500 тыс.+, Московской и Ленинградской областях

	ноя.20	окт.21	ноя.21	динамика за месяц	динамика за год
Средневзвешенная цена кв. м., тыс. рублей	75,6	93,2	95,4	+2,3%	+26,2%
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн рублей	4,39	5,25	5,37	+2,3%	+22,3%

II. Вторичка в миллионниках дорожает быстрее

Динамика во многом зависит от структуры и объема предложения (т.е. от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от текущего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса.

Максимальный прирост цен за месяц показали Московская область (+3%) и в среднем города-миллионники вне столичных агломераций (+2,3%). Среди миллионников лидируют Омск и Самара (+4% за месяц), Казань и Ростов-на-Дону (+3,7%). Выше показатель лишь в Барнауле (+5%) и Тольятти (+4,2%). Вероятно, здесь продавцы достаточно резко отреагировали на рост спроса, выведя на рынок новое предложение (объявления, которые за последний месяц появились на сайте впервые) по цене значительно выше, чем в среднем по прошлому месяцу. Так в Барнауле “новинки” на 8,8% дороже, чем в октябре, в Омске на 5,5%, в Казани на 4,4%, в Московской области — на 3,2%. В Ростове-на-Дону, Тольятти и Самаре новое предложение выросло в цене меньше, чем в целом по рынку, т.е. рост был за счет индексации цен в старых предложениях.

Единственный город, где за месяц стоимость квадратного метра сократилась — Краснодар (-1%). За год цены здесь выросли на рекордные 55% и в настоящее время стагнируют, находясь на высоком уровне, прокомментировали в Калининграде сегодня, 25 ноября 2021 года, собкору Вестника СЗФО в интернет-сервисе «Циан.Аналитика», проведшем исследование.

В Москве цены увеличиваются не так быстро, как в других городах — всего +1,3% в месяц. Это объясняется и так слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста стоимости “квадрата” и перешли в категорию арендаторов. В Санкт-Петербурге за месяц цены увеличились на 1,9% — тоже ниже, чем в среднем по анализируемым локациям.

За год цены выросли сильнее всего в Ленинградской области (+38,8%) и в Подмосковье (+34%). Высокие темпы также в среднем по миллионникам (+27,6%), главным образом за счет Краснодара (в 1,5 раза). В столичных агломерациях стоимость “квадрата” на первичке в 2020 — первой половине 2021 г. росла стремительными темпами за счет повышенного спроса на фоне льготного ипотечного кредитования. Цены на вторичке увеличивались вслед за новостройками. В Московской области цены и сейчас продолжают увеличиваться опережающими темпами, в Ленинградской области рост замедлился. В Краснодаре к такому существенному росту стоимости квадратного метра привел повышенный спрос со стороны “удаленщиков” из Московского и Петербургского региона, а также северов. Значительно дороже стали и “новинки” рынка. Еще один южный город, в котором цены за год выросли даже сильнее, чем в Краснодаре — Сочи (+65,7%). Здесь факторами выступили как спрос со стороны “удаленщиков”, так и ограничения на новое строительство, что сокращает выбор жилья и стимулирует рост цен.

Средняя стоимость кв. м. на вторичном рынке

	Средняя цена кв. м., тыс. р.	Динамика
ноя.20	окт.21	ноя.21	за месяц	за год
Москва	257,9	286,3	290,1	1,3%	12,5%
Московская область	110,8	144,2	148,5	3,0%	34,0%
Санкт-Петербург	147,9	182,3	185,8	1,9%	25,6%
Ленинградская область	83,5	113,8	115,9	1,8%	38,8%
Города вне столичных агломераций	64,3	78,3	80,1	2,3%	24,6%
в т.ч. города-миллионники	68,6	85,5	87,5	2,3%	27,6%
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн	61,4	73,5	75,2	2,2%	26,9%

III. Вторичка подорожала за счет “новинок” рынка

Циан отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В ноябре 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка составила 96,4 тыс. рублей, в октябре показатель был ниже на 2,6% (93,9 тыс. рублей). В годовой динамике (с октября 2020 года) прирост составил 25,9% (с 76,5 тыс. рублей).

Т.е. “новинки” в ноябре прибавили в цене сильнее, чем старые предложения, что и объясняет небольшой рост цен. Отмечая интерес покупателей к вторичному рынку, продавцы выводят в продажу лоты по завышенной стоимости. Более высокая цена “новинок” — нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными.

Примечательно, что в предыдущие месяцы стоимость новых предложений, наоборот, увеличивалась медленнее, чем в среднем по вторичному рынку. За последние 2 года соотношение менялось: с апреля 2020 года до июля 2021 года (за исключением нескольких месяцев) разрыв между средневзвешенной стоимостью квадратного метра впервые появившихся в продаже квартир и средневзвешенной стоимостью “квадрата” в целом по вторичному рынку рос вместе с положительной динамикой спроса и средних цен на рынке. С повышением ипотечных ставок продавцы стали аккуратнее индексировать цены, пытаясь не потерять потенциальных покупателей. Средняя стоимость впервые опубликованных предложений с лета 2021 года приближалась к среднерыночной (в октябре разрыв — 0,3%). В ноябре наблюдалась обратная динамика — разрыв увеличился до 1%.

Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в «новинках» вторичного рынка и в целом по вторичному рынку

За месяц резко увеличилась стартовая стоимость в Барнауле (+8,8%), Ленинградской области и Воронеже (+6,2%). За год “новинки” максимально подорожали в Сочи (60,2%), Краснодаре (56,8%) Ленинградской области (+36,3%), Казани (+34%). Т.е. цены здесь выросли, в том числе, за счет дорогих “новинок”.

Наиболее дорогое новое предложение по сравнению со средним уровнем цен в Ленинградской области (разница в 9,2 тыс. рублей за квадрат), Московской области (5,5 тыс. рублей), Казани (3,7 тыс. рублей).

IV. Квартиры раскупают быстрее

Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. В настоящее время в среднем по анализируемым локациям он составляет 100 дней. За год снижение на 20 дней, за месяц — на 1 день. Такая динамика объясняется ростом спроса за последние 1,5 года за счет доступности ипотечных ставок. Наиболее привлекательные варианты квартир быстро уходят с рынка.

Наименьший срок экспозиции в Красноярске (в среднем 70 дней), Тюмени (71 день), Екатеринбурге (72 дня), Краснодаре (74 дня), Новосибирске (78 дней), Ленинградской области, Московской области, Омске и Челябинске (по 85 дней). Все это локации с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Владивостока (147 дней), Волгограда (127 дней), Томска (125 дней), Махачкалы (122 дня).

Всего в 5 городах срок экспозиции за год увеличился. Это Махачкала (+252 дней), Томск (+21 день), Иркутск (+12 дней), Воронеж и Новокузнецк (+6 дней). Максимально срок “жизни” объявлений за год сократился в Волгограде (-61 день), Ростове-на-Дону (-54 дня) и Ярославле (-49 дней).

V. Объем предложения вновь сокращается

Объем предложения в анализируемых локациях за месяц сократился на 1,6%, за год — на 29,5% (до ~257 тыс. лотов). Речь идет о предложениях в многоквартирных домах без учета премиальных сегментов.

Динамика в течение года была разнонаправленной. Во 2 полугодии 2020 года объем постоянно сокращался, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. Летом-осенью 2021 года темпы увеличения объемов замедлились, а в ноябре зафиксировано сокращение.

Ситуация по территориям существенно различается: в 14 из них объем предложения увеличился, в 25 — сократился. Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 71%), а также в миллионниках: Краснодаре (-67%), Ростове-на-Дону (-63%), Самаре (-48%), Омске (-45%). Причины снижения в повышенном спросе в прошлом году. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке. Максимальный рост в Томске (+61%), Иркутске (+46%), Хабаровске (+38%), Владивостоке (+38%), что связано с расширением деятельности Циан в этих городах.

За месяц объем предложения максимально увеличился в Махачкале, Ростове-на-Дону и Набережных Челнах (+6%), максимально сократился в Уфе (-24%), Рязани (-17%), Барнауле (-13%).

Наибольшее число новых лотов (уникальных объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) в ноябре в Московской области (13,9 тыс.), Москве (13,6 тыс.), Санкт-Петербурге (9,2 тыс.), Тюмени (6,3 тыс.), Новосибирске и Краснодаре (по 6,2 тыс.). Все это развитые динамичные рынки, где в продажу выходят не только “обычные” квартиры на вторичке, но и инвестиционные лоты (особенно в столичном регионе и Санкт-Петербурге). В Тюмени, Новосибирске и Краснодаре несмотря на высокие темпы появления “новинок” общий объем предложения за год сократился, что говорит о повышенной активности покупателей в этих городах. В Московском регионе и Санкт-Петербурге объем предложения за год вырос (на 6-8,5%) как раз за счет активного выхода на рынок инвесторов.

VI. Интерес к покупке квартиры держится на высоком уровне

Потенциальный спрос на покупку квартиры (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) в анализируемых городах в ноябре 2021 г. находится на уровне ноября 2020 г. (сейчас на 2% больше). По сравнению с прошлым месяцем рост на 5%. Это свидетельствует о том, что в течение года динамика спроса была разнонаправленной. Осенью 2020 года на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, высокие показатели сохранялись и в 1 полугодии 2021 года, но после постепенного повышения ключевой ставки интерес к покупке жилья стал снижаться. Резкого сокращения не было, потому что продавцы аккуратно повышают цены, понимая ситуацию на рынке и стараясь не потерять потенциальных покупателей.

Можно сказать, что спрос в течение года постоянно держался на достаточно высоком уровне, показывая небольшую положительную или отрицательную динамику от месяца к месяцу. Рост в ноябре по сравнению с октябрем можно связать как с реальным увеличением интереса ко вторичному рынку жилья, так и с сезонными факторами — большинство планирующих в ближайшее время приобрести жилье стараются совершить покупку до начала нового года.

В Москве в октябре заключено рекордное число сделок на вторичном рынке с начала года (14,8 тыс.) — на 1,2% больше, чем за сентябрь текущего года и на 19% ниже, чем в октябре 2020 г., когда на рынке был ажиотажный спрос. По сравнению с допандемийным уровнем рост на 18% (к октябрю 2019 г.). В прошлом году москвичи реализовывали отложенный спрос после самоизоляции и спешили купить жилье до подорожания, в результате чего от месяца к месяцу фиксировались новые рекорды. В 2021 г. динамика более плавная, в течение года количество сделок на вторичном рынке столицы держится на уровне 13-14 тыс. Небольшой рост в октябре согласуется с общим трендом на переток спроса на вторичку с первички и желанием купить жилье до повышения ставок по ипотеке и до нового года.

«Последний год вторичный рынок находится в состоянии стагнации. До конца года может наблюдаться небольшой рост цен (как в ноябре), вызванный увеличением спроса за счет сезонных факторов и перетока покупателей с первичного рынка, – прокомментировал в Калининграде эксперт Алексей Попов. – В то же время продавцы аккуратно подходят к повышению цен, боясь потерять покупателей. Кроме того, на рынок выходит больше инвестиционных лотов (среди них много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в т.ч. без отделки) и наследственных квартир, которые обычно дешевле, чем в среднем по вторичке. Факторы ценообразования уравновешивают друг друга, поэтому нет причин ожидать, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится».

Город	Средневзвешенная цена кв.м. в октябре 2021 г., тыс. рублей	Динамика цены за месяц	Динамика цены за год	Средний бюджет предложения, млн рублей	Средневзвешенная цена кв.м. в «новинках» рынка в октябре 2021 г., тыс. рублей
Москва	290,1	1,3%	12,5%	17,06	288,3
Сочи	256,0	2,3%	65,7%	13,5	256,9
Санкт-Петербург	185,8	1,9%	25,6%	10,83	186,3
Владивосток	153,5	1,4%	13,3%	8,40	155,7
Московская область	148,5	3,0%	34,0%	8,12	154,0
Казань	122,3	3,7%	33,4%	7,18	126,0
Ленинградская область	115,9	1,8%	38,8%	5,43	125,1
Краснодар	111,8	-1,0%	55,5%	6,01	112,1
Хабаровск	111,7	2,0%	16,4%	6,23	113,7
Нижний Новгород	105,9	2,2%	28,5%	6,03	105,9
Иркутск	97,8	1,6%	21,6%	5,43	100,1
Новосибирск	96,3	2,9%	23,5%	5,23	97,6
Екатеринбург	93,9	2,6%	18,6%	5,55	95,3
Тюмень	92,4	2,3%	25,7%	5,47	94,1
Уфа	88,7	0,8%	17,3%	4,98	90,9
Красноярск	88,2	2,6%	24,6%	5,06	88,1
Томск	85,8	1,4%	24,7%	4,58	87,1
Ростов-на-Дону	84,7	3,7%	27,9%	5,03	85,3
Самара	84,2	4,0%	29,7%	4,85	85,6
Воронеж	77,4	3,2%	27,7%	4,35	79,0
Пермь	76,4	3,1%	23,0%	4,22	78,1
Омск	75,8	4,0%	29,6%	3,99	77,3
Барнаул	74,1	5,0%	25,8%	4,14	76,9
Ярославль	72,7	1,3%	23,9%	4,11	74,2
Пенза	72,4	3,6%	29,1%	3,87	75,2
Кемерово	70,4	2,0%	25,0%	3,97	71,6
Набережные Челны	67,8	2,9%	21,9%	3,86	70,4
Рязань	67,0	2,8%	28,4%	4,01	68,2
Ижевск	66,0	0,9%	18,7%	3,48	66,3
Волгоград	65,7	0,9%	23,5%	3,54	66,6
Липецк	64,2	1,9%	24,9%	3,61	65,5
Новокузнецк	63,2	1,3%	26,1%	3,44	64,1
Махачкала	63,1	2,3%	20,2%	4,99	63,3
Киров	61,2	2,3%	23,4%	3,15	61,9
Ульяновск	61,0	2,2%	23,2%	3,41	61,9
Саратов	60,9	2,4%	23,0%	3,42	62,3
Астрахань	59,3	3,0%	23,3%	3,58	59,5
Тольятти	56,9	4,2%	26,7%	3,21	58,2
Оренбург	56,8	1,4%	21,4%	3,05	58,4
Челябинск	54,2	2,3%	20,7%	3,11	54,7