Жители Калининграда заинтересовались жильем малой этажности

В России по итогам февраля 2021 года прослеживалось повышение потребительского интереса к рынку малоэтажного строительства.

Так, спрос* на вторичное жилье в многоквартирных домах небольшой этажности (не более трех) вырос на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что превысило общий показатель по стране в целом и в сегменте многоэтажных домов (от девятого этажа и выше), в частности. При этом цены на малоэтажные объекты увеличивались не такими стремительными темпами, как в остальных категориях — на 6% за год.

Жители Калининграда задумывались о приобретении малоэтажного жилья на 11% больше, чем в прошлом году, стоимость которого поднялась на 44% за год и составила 72 222 руб./кв.м.

Рынок малоэтажного строительства в России крайне неоднороден. Изначально этот сегмент включает как невысокие (не более 3 этажей) многоквартирные дома, так и элементы загородной недвижимости, в частности таунхаусы. При этом, с точки зрения региональных особенностей, если в Москве, Санкт-Петербурге и городах Золотого Кольца двухэтажные и трехэтажные дома — это, как правило, бывшие династические и фамильные особняки, гимназии, лицеи, больницы, объекты культурного и исторического наследия в центре города, то в более аграрно и индустриально ориентированных районах страны эта категория представлена преимущественно в виде старого жилого фонда застройки военных лет и раннего послевоенного периода. Это исследование посвящено рынку малоэтажных (1-3 этажа) многоквартирных домов, без учета объектов загородной недвижимости (многоэтажных частных домов и таунхаусов).

С внесением поправок в 2018 году в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возведение многоэтажных домов было существенно ограничено — получить разрешение на их строительство стало сложнее. Девелоперы начали пересматривать свои проекты в пользу объектов невысокой этажности. Весьма вероятно, данная ситуация послужит определенным импульсом для планирования большего количества малоэтажных комплексов, которые в перспективе смогут занять некоторую долю многоэтажных построек на рынке. Одновременно, события прошлого года создали все предпосылки для повышения привлекательности менее населенных вариантов для жилья. Помимо обязательных требований соблюдения социального дистанцирования, россияне и сами старались избегать лишних контактов и перебирались в спокойные и менее оживленные районы. В новых реалиях они все чаще задумывались о смене локации, а при выборе будущего жилья останавливались на более безопасных с точки зрения эпидемиологической обстановки жилых объектах, насколько это было возможным.

Сложившиеся обстоятельства способствовали росту востребованности вторичного сегмента малоэтажного домостроения, динамика которой в годовом выражении (февраль 2021 г. к февралю 2020 г.) составила +15%. Стоит сказать, что показатели спроса на вторичное жилье в целом за тот же временной интервал увеличились менее заметно — на 10%, так же как и в сегменте многоэтажных домов.

Более доступные цены на квартиры в малоэтажной категории и не столь ощутимое их повышение в течение прошлого года, в отличие от остальных типов вторичной недвижимости, еще более подогревали интерес россиян. По состоянию на февраль текущего года жилье в малоэтажной постройке можно было приобрести примерно за 32 тыс. рублей за квадратный метр, цена которого поднялась с прошлого года на 6%. Для сравнения недвижимость в многоэтажном комплексе обходилась в 2,7 раза дороже — 85 тыс. руб./кв.м в среднем, ее стоимость возросла на 21% за год.

Тем не менее, несмотря на увеличивающийся спрос в малоэтажном сегменте, на рынке все еще преобладают объявления о продаже квартир в более привычных и распространенных многоэтажных домах и постройках средней этажности: их доли в общей структуре предложения составляют 43% и 41% соответственно. На малоэтажные объекты приходится порядка 16%. Структура спроса в целом соответствует предложению на рынке. Не исключено, что более строгие требования для получения разрешения на строительство многоэтажных комплексов подстегнут вывод на рынок новых объектов малоэтажной застройки. Подробнее — на графике 1.

График 1. Структура предложения вторичных объектов на рынке недвижимости, вся Россия, февраль 2021 г.

«Малоэтажное строительство долгое время было недооценено. Однако сейчас в секторе наметились некоторые коррективы, позволяющие надеяться на его дальнейшее развитие. Перенаселенность крупных городов и зачастую хаотичное планирование территорий побудили Правительство РФ выработать ряд мер, направленных на минимизацию сложившихся негативных тенденций: к примеру, развитие системы проектного финансирования и доступных механизмов ипотечного кредитования, внедрение инновационных технологий при возведении подобных зданий и пр. Кроме того, в минувшем году в условиях пандемии возросла популярность более уединенных форматов жилья, что также говорит о перспективности малоэтажного домостроения. Такие проекты привлекают покупателей комфортными условиями для жизни, менее плотной застройкой, продуманными парковочными решениями и выгодной стоимостью на фоне иных объектов недвижимости», — прокомментировал эксперт Руслан Закирьянов.

В феврале нынешнего года малоэтажные жилые объекты были особенно актуальны в южных регионах — за год спрос на них увеличился в 2,3 раза в Сочи и на 75% в Севастополе к аналогичному периоду прошлого года. При этом в тройку лидеров по этим показателям также попал Новосибирск, где малоэтажное жилье рассматривалось в качестве покупки на 66% чаще, чем годом ранее, а в Казани и Екатеринбурге потребительский интерес вырос на 43%. В Москве динамика оказалась не столь существенной: рост составил порядка 5%, что примерно сопоставимо со спросом на квартиры в многоэтажных домах (+4%) и на объекты вторичного рынка в целом (+3%) в регионе. Однако в Санкт-Петербурге малоэтажные постройки были более востребованы у покупателей — интерес к ним за год повысился на 30%, что превышает динамику спроса на квартиры в многоэтажных домах (+12%). В Калининграде показатели спроса повысились на 11%. Подробнее — в Табл. 1.

Таблица 1. Динамика спроса на вторичную недвижимость в крупных городах России, февраль 2021 г. к февралю 2020 г.

Самое дорогое жилье малой этажности традиционно продается в двух столицах, Сочи и Крыму. Однако, важно отметить, что современные дома не высотного сегмента в этих городах преимущественно представляют собой элитную недвижимость и комплексы повышенной комфортности, что сказывается на среднем уровне цен. Так, по данным на февраль 2021 г. в Москве его квадратный метр обходился примерно в 235 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — 136 тыс. рублей, в Сочи — 120 тыс. рублей, в Севастополе — 100 тыс. рублей и в Симферополе — 78 тыс. рублей. Наиболее заметное повышение цен за год было зафиксировано в Калининграде и Санкт-Петербурге — на 44% и 32% соответственно, прокомментировали в Калининграде сегодня, 5 марта 2021 года, собкору Вестника СЗФО в интернет-сервисе «Авито Недвижимость» проведшем исследование.

Интересно, что в Москве стоимость недвижимости в малоэтажных комплексах и многоэтажных домах практически идентична. При этом в Кирове цены в сегментах различаются в 2 раза (27 тыс. руб. против 55 тыс. руб.). В Омске, Ижевске и Перми ценовой разрыв доходит до 1,7 раза и более. Стоит отметить, что наиболее доступное жилье в малоэтажных постройках находится в Кирове и Рязани, где его стоимость не превышает 30 тысяч рублей за кв.м.

В Калининграде стоимость квартиры в малоэтажном доме составила 72 222 руб./кв.м, что на 44% больше показателей прошлого года. В то же самое время жилье, расположенное в домах от девяти этажей и выше, цена которого выросла в среднем на 43% за год, стоило около 84 805 руб./кв.м. Подробнее — в Табл. 2.

Таблица 2. Средние цены на вторичные объекты недвижимости в крупных городах России по состоянию на февраль 2021 г. и их годовая динамика (февраль 2021 г. к февралю 2020 г.)

* Спрос оценивается по числу запрошенных контактов продавца на платформе, которые покупатели отправили за определенный период. Под термином «запрошенные контакты» следует понимать переход по ссылке «показать номер» или «адрес электронной почты». Предложение оценивается по количеству объявлений, размещенных пользователями на платформе за отдельный период времени.