В Калининграде спрос на квартиры в новостройках снизился на 35%

В России по итогам III квартала 2021 года средние цены на новостройки выросли на 39% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигли 125 тысяч за квадратный метр.

Постепенное насыщение спроса и снижение лимита льготного ипотечного кредитования на квартиры в новых домах привели к сокращению интереса покупателей к жилью данной категории. Эксперты полагают, что в перспективе цены и спрос постепенно стабилизируются, однако значительного снижения показателей не ожидается.

В III квартале 2021 года в России рынок новостроек продолжил тенденцию к снижению, начатую в начале года. По сравнению с предыдущим кварталом этого года значения спроса на первичное многоквартирное жилье снизились на 1%, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — на 25%. Во многом подобная тенденция объясняется тем фактором, что в прошлом году значительная часть населения уже приобрела жилье, пользуясь выгодными условиями новой программы льготного ипотечного кредитования (ранее в регионах страны предельная сумма составляла 6 млн руб., а в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях – 12 млн рублей), прокомментировали в Калининграде  сегодня, 4 октября 2021 года, собкору KaliningradToday в интернет-сервисе «Авито Недвижимость», проведшем исследование.

Однако, с 1 июля максимальная сумма кредита, который граждане могут взять по программе льготной ипотеки, была снижена до 3 млн рублей по России, при этом предельная процентная ставка выросла с 6,5% до 7% годовых. Принимая во внимание значительный рост цен на рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, программа стала менее актуальной для обеих “столиц”. При этом, на эти города приходилось почти 28% и 14% всех выданных льготных ипотечных кредитов в России. Новые правила по-разному отразились на рынках недвижимости в разных регионах страны. Так, заметнее всего по сравнению с прошлым годом значения спроса снизились в Томске (-61%), Сочи (-52%) и Ярославле (-49%). В Калининграде снижение составило 35%. Положительную динамику продемонстрировал Екатеринбург (+36%), а также Ростов-на-Дону (+7%). Подробнее – в табл.1.

Одновременно выросло количество предложений о продаже квартир в новых домах. По сравнению с аналогичным периодом 2020 года их стало больше на 5%, а со II кварталом этого года — на 9%. При этом самую заметную динамику показали студии: по сравнению с III кварталом 2020 года их выставлено на продажу на 34% больше. Обратную тенденцию демонстрируют квартиры свободной планировки: их на портале стало на 22% меньше, чем годом ранее. Таким образом, если регулярно мониторить предложения на рынке, покупатели могут найти новостройки со скидками или со сниженной ипотечной ставкой.

Лидером среди регионов по росту количества предложений по итогам года стали Новосибирск (в 1,9 раза) и Екатеринбург (+32%). Одновременно во многих городах уровень предложения за год снизился, заметнее всего это проявилось в Томске (-62%), Кирове (-55%), и Симферополе (-44%). В Калининграде в III квартале предложений о покупке новостроек стало меньше на 19%.

Основная доля в структуре спроса по-прежнему приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, ими интересовались 42% и 31% россиян соответственно. На их же примере особенно заметно снижение покупательской активности: -28% и -25% год к году.

Таблица 1. Динамика спроса и предложения на рынке купли-продажи первичной недвижимости в крупных городах России

Цены на новостройки в III квартале во всех рассматриваемых регионах демонстрировали рост. Так, в среднем по России цена за квадратный метр увеличилась на 39% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и на 7% — со II кварталом, достигнув отметки 125 010 рублей за квадратный метр. Лидером по темпам роста за год стал юг России: в Сочи цены выросли в 2,2 раза, в Севастополе — в 1,6 раза. В Калининграде цены продемонстрировали динамику 43% год к году. Подробнее – в таблице 2.

Таблица 2. Динамика и обзор цен на рынке купли-продажи первичной недвижимости в крупных городах России

Рост цен на новое жилье на фоне роста ключевой ставки – нетипичный процесс, поскольку высокая ставка приводит к удорожанию ипотеки. Чтобы не произошло падение спроса, обычно рынок реагирует на это снижением цен. Напомним, в конце марта Центробанк России впервые с июня 2018 года поднял процентную ставку на 25 б.п. – до 4,5%. С того момента регулятор поднимал увеличивал её ещё 4 раза, последний раз – 10 сентября, до 6,75%. При этом, по данным Центробанка РФ, с апреля по август средневзвешенная ставка по всем выданным в России ипотечным жилым кредитам менялась несущественно и только в августе стала показывать тенденцию к росту. Объем выданных кредитов при этом с апреля по август 2021 года колебался от месяца к месяцу, но оставался на уровне от 433 до 550 млн рублей в месяц.

“Однако, в текущей ситуации снижение цен не ожидается. Главным образом – из-за удорожания стоимости стройматериалов. Но возможно замедление роста цен до уровня инфляции. Кроме того, если говорить покупке строящегося жилья с помощью эскроу-счетов, то на цены оказывают влияние условия, на которых застройщики сотрудничают с банками. При этом, есть основания полагать, что ключевая ставка ЦБ продолжит расти, а значит ставка по ипотечным кредитам, до недавно времени довольно стабильная, так или иначе пойдет вверх, – прокомментировал эксперт Дмитрий Алексеев. — Если определенный рост цен неизбежен, застройщики с банками совместными усилиями могут стараться компенсировать их скидками и выгодными кредитными условиями”.