Недвижимость на вторичном рынке в России подешевела на 5%

В России средневзвешенная стоимость квадратного метра снизилась за прошедшие полгода на 4,7%. Продать жилье стало сложнее: средний срок экспозиции квартиры вырос на 27 дней.

В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Всего – 129 городов, а также Московская и Ленинградская области.

За I полугодие средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 4,7%, в среднем по России она составляет 72,2 тыс. рублей. Основное падение пришлось на второй квартал в период самоизоляции.

В городах-миллионниках средневзвешенная цена квадратного метра снизилась на 9,2% по итогам I полугодия 2020 года. В городах с численность населения от 500 тыс. до 1 млн человек, наоборот, отмечен рост стоимости на 6,7%.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра в Москве за полугодие увеличилась на 1,3%. В Санкт-Петербурге – на 2,4%.

Лидерами по приросту цен за полгода стали Нальчик, Находка, Петрозаводск. Наибольшее падение отмечено в Братске, Якутске, Орске.

Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке РФ – 3,56 млн рублей при средней площади 56 кв. м. За время самоизоляции стоимость предложения снизилась на 180 тыс. рублей.

Средний срок экспозиции на вторичном рынке увеличился на 27 дней: в 1 кв. 2020 года поиск покупателя занимал в среднем 43 дня, во 2 кв. — 70 дней.

40% квартир на вторичном рынке России продаются в корпусах не старше 20 лет.

42% текущего предложения на вторичном рынке РФ представлено в кирпичных домах.

Апрельский провал компенсирован отложенным спросом: число просмотров объявлений о продаже квартир на вторичном рынке в I полугодии оказалось сопоставимым с прошлогодними значениями для Москвы и Санкт-Петербурга.

1. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 5%

По итогам I полугодия 2020 года средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила 72,2 тыс. рублей – это на 4,7% ниже, чем в начале 2020 года, когда «квадрат» стоил в среднем 75,8 тыс. рублей.

В первом квартале 2020 года средневзвешенная цена квадратного метра была относительно стабильна: на 1 апреля 2020 года показатель составил 76,1 тыс. рублей – это максимальное значение за все первое полугодие, сообщили в Санкт-Петербурге собкору Вестника СЗФО из Калининграда в компании “Циан”, проведшей исследование.

За первый квартал прирост составил 0,4%. Во втором квартале, большая часть которого прошла в режиме общей самоизоляции из-за эпидемии коронавируса, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ начала снижаться: за апрель падение было небольшим, всего на 1%, по итогам мая квадратный метр подешевел в среднем по стране на 5%, частично отыграв свое падение в июне (+0,9% относительно мая). Таким образом, после снятия всех ограничений, рынок не смог моментально вернуться к докризисным показателям, даже не смотря на формирование отложенного спроса на протяжении двух месяцев.

В годовой динамике (относительно июня 2019 года) средние цены сегодня ниже на 3,7%: год назад «квадрат» на вторичном рынке РФ стоил в среднем 75 тыс. рублей.

Динамика средневзвешенных цен на вторичном рынке недвижимости России (население 100 тыс.+), тыс. р.

Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ составляет сегодня 3,56 млн рублей при площади в 56 кв. м. За прошедшее полугодие он также снизился на 4,8% — в январе квартира на вторичном рынке РФ продавалась в среднем за 3,74 млн рублей. Год назад средний бюджет составлял 3,72 млн. Средняя площадь при этом практически не меняется и варьируется в диапазоне 55,7-56,1 кв. м.

В городах-миллионниках средняя стоимость квадратного метра по итогам I полугодия показала большее снижение, чем рынок в целом. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в крупнейших городах составляет сегодня 92 тыс. рублей – это на 9,2% ниже, чем в январе 2020 года (101,3 тыс. рублей). В годовой динамике цена снизилась на 9,9% (с 102,1 тыс. рублей).

В Москве средневзвешенная стоимость квадратного метра за I полугодие 2020 года увеличилась на 1,3% — до 214,9 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге за прошедшие полгода квадратный метр подорожал в среднем на 2,4% — до 124 тыс. рублей.

В городах с населением от 500 тыс. человек до 1 млн средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке за I полугодия 2020 года, наоборот, выросла на 6,7% — до 59,1 тыс. рублей (с 55,4 тыс. рублей). В годовой динамике отмечен рост на 6,5% (с 55,5 тыс. рублей).

Таким образом, крупные города оказались более устойчивыми перед «карантином» и смогли пережить эпидемию, не просто сохранив, но и увеличив среднюю стоимость на вторичном рынке.

Динамика средневзвешенной стоимости квадратного метра в городах РФ

	1 июля 2019	1 января 2020	1 июля 2020	Динамика за полугодие	Динамика за год
Все города РФ (с населением более 100 тыс. жителей)	75	75,8	72,2	-4,7%	-3,7%
Только города-миллионники	102,1	101,3	92	-9,2%	-9,9%
Только города с населением от 500 тыс. до 1 млн	55,5	55,4	59,1	+6,7%	+6,5%

2. В 86% городов снижения цен не произошло

По подсчетам Циан, снижение средней стоимости квадратного метра за I полугодие 2020 года было отмечено только для 18 городов или 14% (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области).

Наибольшее падение цен за I полугодие отмечено в городах:

— Братск, Сибирский ФО (-7,5%),

— Якутск, Дальневосточный ФО (-3,8%),

— Орск, Приволжский ФО (-3%).

Для остальных 86% городов в I полугодии 2020 года отмечен рост средневзвешенных цен. Максимальное увеличение отмечено:

— в Нальчике, Северо-Кавказский ФО (+10,5%),

— в Находке, Дальневосточный ФО (+8,6%),

— в Петрозаводске, Северо-Западный ФО (+8,6%).

Впрочем, для 27% городов за первое полугодие цена держалась на около нулевой отметке. Не более чем на 1% средневзвешенная стоимость поменялась для 35 локаций.

В разрезе федеральных округов за I полугодие 2020 года падение средневзвешенной стоимости отмечено для Центрального ФО (-12%) и Северо-Западного ФО (-3%). В остальных округах отмечен прирост цен. Максимальные значения зафиксированы в Дальневосточном ФО (+11% за полгода), Южном ФО (+7%), Сибирском ФО (+5%).

Динамика средней стоимость квадратного метра по федеральным округам

Федеральный округ	Средневзвешенная стоимость кв. м, июль 2020	Динамика за I полугодие	Динамика за год
Города Центрального ФО	93,5	-12%	-14%
Города Северо-Западного ФО	91,1	-3%	1%
Города Дальневосточного ФО	71,8	11%	24%
Города Южного ФО	65,3	7%	5%
Города Уральского ФО	61,9	3%	4%
Города Сибирского ФО	60,2	5%	7%
Города Приволжского ФО	54,8	3%	1%
Города Северо-Кавказского ФО	48,1	5%	3%

Источник: Аналитический центр Циан

3. Средний срок поиска покупателя увеличился на месяц

Режим самоизоляции в целом по России поставил на паузу многие сделки, из-за чего отмечен рост среднего срока экспозиции квартиры в большинстве городов-миллионников. По подсчетам Циан, средний срок «жизни» объявления в 1 кв. 2020 года составила на вторичном рынке в городах миллионниках 43 дня – чтобы продать квартиру требовалось порядка полутора месяцев. Эксперты отмечают, что на сроки экспозиции в первом квартале также оказывала влияние девальвация курса рубля, из-за чего покупатели быстрее принимали решение о сделке.

Во 2 кв. 2020 года, половина которого прошла в режиме самоизоляции, средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке увеличился более чем в полтора раза (+63%) относительно предыдущего квартала — до 70 дней по всем городам-миллионникам. Наибольшее увеличение среднего срока экспозиции во втором квартале относительно первого квартала зафиксировано для Волгограда (+87%, до 108 дней), Москвы (+83%, до 78 дней), Воронежа (+81%, до 62 дней), Красноярска (+80%, до 63 дней). Практически не изменился средний срок продажи квартиры только в Краснодаре (+2%, до 46 дней).

Средний срок экспозиции квартиры в городах-миллионниках в I полугодии 2020 года

Город	Средний срок экспозиции, дней	Динамика
1 кв.2020	2 кв.2020
Волгоград	58	108	87%
Омск	56	73	31%
Челябинск	55	94	70%
Екатеринбург	52	74	44%
Самара	50	80	60%
Пермь	48	72	48%
Новосибирск	46	68	47%
Краснодар	45	46	2%
Москва	43	78	83%
Казань	41	69	69%
Уфа	40	67	65%
Санкт-Петербург	40	67	69%
Нижний Новгород	39	63	59%
Ростов-на-Дону	38	58	51%
Красноярск	35	63	80%
Воронеж	34	62	81%

4. Отложенный спрос компенсировал провальный апрель

Эксперты Циан проанализировали число просмотров объявлений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга. Оба города имеют схожую динамику потенциального спроса. В первом квартале 2020 года количество интересантов на вторичном рынке оказалось сопоставимым с прошлогодними значениями. Обвал спроса произошел вместе с объявленным режимом самоизоляции по России. Отрицательная динамика в сравнении с прошлогодними значениями наблюдалась до конца апреля. В мае активность начала восстанавливаться за счет отложенного спроса. Покупатели стали возвращаться на рынок, рассчитывая заключить сделки сразу после завершения ограничительных мер.

В результате на вторичном рынке Москвы по итогам всего I полугодия число просмотров объявлений о продаже оказалось выше прошлогодних значений всего на 0,2%. В Санкт-Петербурге прирост отмечен на уровне 1,3%. Таким образом, рынок смог компенсировать провальные полтора месяца, однако речи о росте относительно прошлогодних значений по общему числу просмотров пока нет.

Просмотры объявлений о продаже квартир на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге на сайте Циан (в сравнении с прошлым годом)

5. 40% квартир на вторичном рынке продаются в домах не старше 20 лет

Аналитики Циан проанализировали текущую структуру предложения на вторичном рынке недвижимости России. Основная часть квартир продается в относительно новых домах, построенных за последние 20 лет (с 2000 года) – 40% от всего объема лотов в продаже. Наименьшая доля – в корпусах, построенных еще в довоенное время: всего 2% от общего объема предложения в РФ продается в домах 1940 постройки и ранее. На дома, построенные в 1960-1999 гг. приходится 53% всего объема квартир в продаже.

Интересно, что самая высокая средневзвешенная стоимость квадратного метра отмечена именно для самых старых домов, построенных до 1940 года (97,6 тыс. рублей). Обычно такие строения расположены в центре города, поэтому высокая стоимость объясняется в первую очередь локацией. Высокую средневзвешенную стоимость также имеют новые дома – построенные за последние 20 лет – 88,1 тыс. рублей за кв. м, что связано с качественными характеристиками объекта: планировками, инженерией, инфраструктурой, иными словами – современной концепцией и высоким качеством, не требующим существенных вложений. Значительно можно сэкономить, выбрав жилье, построенное в 70-80х гг. прошлого века – средневзвешенная стоимость квадратного метра для таких квартир в продаже – чуть выше 61 тыс. руб. Это время массового индустриального строительства «хрущевок» и панельных домов.

Распределение объема предложения по годам постройки домов (города с населением 100 тыс.+)

Год строительства дома	Доля квартир в продаже	Средневзвешенная цена кв. м
до 1940	2%	97,6
1940-1959	5%	72,9
1960-1979	29%	63,3
1980-1999	24%	61,3
2000-2020	40%	88,1

В городах-миллионниках в новых домах, построенных после 2000 гг. приходится только 18% объема предложения, а на доме 1940 год постройки и ранее – уже 39% объема предложения. Таким образом. Жители крупнейших городов чаще задумываются о переезде из старого дома, чем жители в среднем по стране.

Распределение объема предложения по годам постройки домов в городах-миллионниках

Год строительства дома	Доля квартир в продаже
до 1940	39%
1940-1959	16%
1960-1979	13%
1980-1999	13%
2000-2020	18%

6. Почти половина квартир на вторичном рынке продаются в кирпичных домах

Аналитики Циан проанализировали структуру предложения на вторичном рынке недвижимости по материалам стен домов. Почти половина квартир в России (42%) в продаже находится в кирпичных домах. На втором месте – панельные дома (34%). С большим отрывом идут монолитные и монолитно-кирпичные корпуса (10% квартир). Остальные 19% — это блочные дома, смешанные конструкции, деревянные строения и пр. Самая высокая средневзвешенная стоимость квадратного метра отмечена для монолитных домов (110 тыс. рублей).

Высокая стоимость квартир в монолитных домах связана не только с более дорогой технологией строительства, но и тем, что такие дома стали активно строиться только в последнее десятилетие – а значит, это еще недавние новостройки. Панельные и кирпичные дома стоят сопоставимо – в среднем 65 тыс. за кв. м по России (города с с населением 100 тыс.+).

Эксперты отмечают, что в крупнейших городах доля квартир на продажу в кирпичных зданиях меньше, чем в целом по России — 38%. Квартиры в продаже в панельных домах занимают 30% объема предложения. В монолитных- и монолитно-кирпичных корпусах доступно 19% лотов. 13% объема – на остальные типы домов по материалам и технологии строительства.

Распределение объема предложения на вторичном рынке по типам домов (материал стен)

Город	Кирпичные	Панельные	Монолитные	Прочие
Волгоград	63%	27%	3%	7%
Воронеж	52%	30%	12%	6%
Ростов-на-Дону	52%	27%	13%	7%
Самара	52%	34%	5%	9%
Новосибирск	51%	31%	13%	5%
Уфа	50%	26%	18%	6%
Пермь	47%	33%	8%	11%
Нижний Новгород	46%	25%	14%	15%
Омск	39%	49%	5%	7%
Общий итог	38%	31%	18%	13%
Красноярск	38%	48%	10%	4%
Краснодар	35%	11%	34%	21%
Казань	33%	20%	16%	31%
Санкт-Петербург	32%	27%	32%	9%
Екатеринбург	32%	31%	24%	13%
Челябинск	22%	60%	4%	14%
Москва	21%	38%	28%	14%

Источник: Аналитический центр Циан

«Вторичный рынок недвижимости в настоящий момент испытывает локальный подъем за счет активизации отложенного спроса, сформированного в период самоизоляции, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Это позволило даже частично отыграть потерянную стоимость в пределах процента, однако в среднесрочной перспективе пока нет предпосылок для возврата стоимости хотя бы к показателям начала 2020 года, не говоря уже о росте. Cнижение ключевой ставки делает ипотеку доступнее, но первичный рынок получил дополнительное преимущество – льготное кредитование, что будет способствовать оттоку спроса в пользу строящегося жилья. Особенно это будет заметно в регионах, где доля новостроек в общей структуре спроса уже значительна: Москва (44%), Санкт-Петербург (47%), Краснодарский край (38%) и др.».

Динамика средневзвешенных цен квадратного метра на вторичном рынке в I полугодии 2020 года

Город	Ср. цена кв. м в конце июль 2020 года, тыс. руб.	Динамика цен за I полугодие 2020 года	Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке	Средняя площадь квартиры на вторичном рынке
Города Центрального ФО
Москва	214,1	1,3%	12,62	61,10
Московская область	100,2	3,4%	5,19	56,50
Обнинск	67,1	0,9%	3,35	57,30
Тула	65,6	3,3%	3,10	55,10
Белгород	60,6	4,0%	3,16	60,00
Калуга	59,2	0,5%	2,66	53,00
Владимир	57,1	3,1%	2,62	54,90
Ярославль	52,5	0,9%	2,25	52,70
Воронеж	51,9	2,9%	2,37	55,10
Тверь	50,5	1,0%	2,33	55,90
Курск	48,8	3,4%	2,29	57,00
Кострома	48,2	3,1%	2,03	52,50
Тамбов	48,0	4,6%	2,22	56,40
Орел	46,7	3,2%	1,92	51,90
Липецк	46,6	1,7%	1,96	52,80
Рязань	45,7	1,4%	1,99	54,90
Иваново	45,0	2,3%	1,80	51,50
Старый Оскол	44,9	3,4%	2,08	57,10
Смоленск	43,6	1,6%	1,86	53,60
Брянск	40,4	3,8%	1,61	52,40
Новомосковск	39,5	-0,5%	1,59	51,30
Муром	39,0	2,0%	1,47	49,50
Ковров	35,5	5,2%	1,28	49,30
Рыбинск	32,6	0,9%	1,07	46,70
Города Северо-Западного ФО
Санкт-Петербург	124,0	2,4%	6,74	58,40
Северодвинск	68,5	0,5%	3,49	58,00
Калининград	67,5	5,6%	3,63	61,00
Ленинградская область	64,7	3,7%	2,91	52,60
Архангельск	57,5	0,3%	2,46	51,80
Сыктывкар	57,1	2,6%	2,52	53,20
Мурманск	54,6	0,9%	2,42	53,20
Петрозаводск	51,4	8,6%	2,26	53,90
Вологда	46,5	3,6%	1,98	53,60
Великий Новгород	45,6	0,7%	2,02	55,20
Псков	45,1	3,5%	1,94	55,50
Череповец	43,9	8,2%	1,91	55,50
Города Южного ФО
Сочи	142,0	-1,3%	8,00	59,40
Севастополь	96,6	4,7%	5,20	58,60
Симферополь	79,2	2,8%	4,02	56,40
Новороссийск	68,6	5,3%	3,35	55,40
Ростов-на-Дону	66,2	2,9%	3,27	56,70
Краснодар	66,1	-0,3%	3,30	57,20
Керчь	53,0	-0,6%	2,39	54,30
Батайск	50,8	4,0%	2,22	53,00
Волгоград	49,6	0,8%	2,09	52,30
Астрахань	42,0	2,7%	1,99	58,30
Волжский	40,8	1,1%	1,56	49,80
Таганрог	38,7	0,3%	1,58	53,00
Волгодонск	32,0	-0,1%	1,38	57,10
Города Северо-Кавказского ФО
Пятигорск	55,7	-0,3%	2,68	56,40
Кисловодск	52,7	3,1%	2,66	59,90
Махачкала	49,0	-1,9%	2,79	66,50
Нальчик	48,0	10,5%	2,00	54,20
Ставрополь	47,9	6,9%	2,23	56,60
Ессентуки	47,7	1,0%	2,35	60,30
Владикавказ	45,2	0,9%	2,29	62,50
Невинномысск	31,1	0,2%	0,95	44,10
Города Приволжского ФО
Казань	82,7	3,8%	4,18	56,60
Нижний Новгород	72,4	3,6%	3,51	55,30
Уфа	71,7	0,3%	3,41	54,60
Самара	60,5	-1,2%	2,74	53,60
Пермь	59,3	0,6%	2,66	53,40
Альметьевск	55,1	4,4%	2,51	55,10
Набережные Челны	53,4	1,2%	2,53	57,00
Ижевск	51,7	1,4%	2,09	50,30
Пенза	50,1	5,3%	2,10	51,80
Саранск	49,6	-0,4%	2,09	51,80
Чебоксары	47,9	4,1%	2,17	55,50
Октябрьский	46,9	3,0%	2,09	54,50
Саратов	46,1	2,3%	1,99	53,50
Оренбург	45,2	0,1%	1,86	52,00
Арзамас	44,4	2,1%	1,64	48,10
Киров	44,3	0,5%	1,79	51,80
Ульяновск	43,4	2,8%	1,89	55,20
Йошкар-Ола	41,6	2,9%	1,83	55,50
Тольятти	41,3	0,1%	1,77	54,30
Нижнекамск	41,2	0,3%	1,54	49,90
Энгельс	40,9	-0,1%	1,80	55,50
Дзержинск	40,8	3,6%	1,53	48,90
Новокуйбышевск	38,6	2,3%	1,55	52,20
Нефтекамск	38,2	-1,0%	1,50	52,20
Новочебоксарск	37,7	2,8%	1,40	49,50
Воткинск	37,1	2,0%	1,29	47,80
Сызрань	34,8	0,3%	1,20	49,30
Салават	33,2	3,5%	1,18	50,50
Димитровград	30,5	-2,8%	1,04	49,60
Балаково	30,4	-0,7%	0,96	47,60
Орск	24,8	-3,0%	0,82	52,80
Города Уральского ФО
Новый Уренгой	107,8	7,3%	5,79	57,40
Нефтеюганск	79,9	6,5%	4,09	57,00
Сургут	77,2	0,5%	4,23	60,70
Екатеринбург	73,2	0,1%	3,51	55,00
Тюмень	67,2	3,1%	3,57	60,40
Нижневартовск	61,2	4,7%	3,12	58,70
Ноябрьск	53,8	1,4%	2,44	54,40
Стерлитамак	42,9	4,3%	1,76	52,50
Челябинск	41,0	1,8%	1,69	53,20
Курган	38,9	2,6%	1,53	51,30
Первоуральск	37,6	4,6%	1,36	50,10
Нижний Тагил	36,1	1,0%	1,39	51,80
Каменск-Уральский	34,6	1,6%	1,24	50,60
Копейск	33,7	8,5%	1,17	50,60
Миасс	32,2	1,5%	1,23	52,70
Магнитогорск	32,1	4,4%	1,21	52,80
Города Сибирского ФО
Новосибирск	74,2	2,2%	3,63	55,50
Иркутск	71,2	3,6%	3,52	56,30
Красноярск	64,4	3,7%	3,23	57,60
Томск	60,7	5,1%	2,81	54,00
Абакан	52,1	2,9%	2,52	58,20
Барнаул	49,5	2,3%	2,14	53,30
Кемерово	49,3	3,5%	2,21	54,90
Омск	48,5	1,1%	2,03	52,10
Новокузнецк	44,7	3,0%	2,00	55,40
Ангарск	44,7	4,0%	1,95	54,70
Братск	42,5	-7,5%	1,76	51,10
Северск	38,9	1,2%	1,62	54,50
Ачинск	38,3	3,3%	1,47	51,30
Бийск	35,1	5,1%	1,38	51,30
Норильск	33,6	1,2%	1,38	55,80
Прокопьевск	32,3	-2,5%	1,35	56,70
Города Дальневосточного ФО
Южно-Сахалинск	128,2	1,3%	6,98	57,90
Владивосток	123,5	3,4%	6,38	55,30
Хабаровск	84,5	2,8%	4,15	54,90
Артем	83,6	0,8%	4,16	54,50
Якутск	78,6	-3,8%	4,20	58,90
Благовещенск	77,8	4,9%	4,00	57,50
Находка	59,7	8,6%	2,69	53,20
Петропавловск-Камчатский	59,7	-2,8%	2,73	54,10
Улан-Удэ	55,6	5,9%	2,59	55,60
Чита	55,0	6,7%	2,70	57,90
Комсомольск-на-Амуре	42,6	0,7%	1,74	52,70