Анализ вторичного рынка жилой недвижимости СЗФО за июль 2016 г.

«Разрыв между средней ценой 1 квадратного метра жилья и среднемесячной заработной платой во всех субъектах Северо-Западного ФО был в интервале от 1 до 2,2 раз. Соответственно, чтобы купить 1 квадратный метр на вторичном рынке недвижимости необходимо полностью откладывать заработную плату от 1 до 2х месяцев, а в Санкт-Петербурге 2,2 месяца.

Наименьшее соотношение средневзвешенной цены 1 кв. м на вторичном рынке и среднемесячной номинальной начисленной заработной платой работников [1] в Северо-Западном ФО приходится на Мурманскую область, Ненецкий АО и Республику Коми. Чтобы купить 1 квадратный метр на вторичном рынке недвижимости в этих субъектах, необходимо полностью откладывать заработную плату около месяца. Объяснения этих диспропорций – высокие цены на жилую недвижимость, отсутствия полноценно развитого рынка строительных материалов и низкая заработная плата».

[1] Сведения получены от Федеральной службы государственной статистики. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников исчисляется на основании сведений, полученных от организаций, делением фонда начисленной заработной платы работников на среднесписочную численность работников, и на количество месяцев в отчетном периоде. В фонд заработной платы включаются начисленные работникам суммы оплаты труда в денежной и не денежной формах за отработанное и неотработанное время, компенсационные выплаты, связанные с режимом работы и условиями труда, доплаты и надбавки, премии, единовременные поощрительные выплаты, а также оплата питания и проживания, имеющая систематический характер.

Средневзвешенная цена кв. м в разрезе федеральных округов РФ за июль 2016г.

Проведя анализ средневзвешенной цены кв. м по федеральный округам РФ, можно сделать вывод, что наибольший по средневзвешенной стоимости кв. м оказался Дальневосточный ФО, средневзвешенная цена которого составила 60,4 тыс. руб. Следующим по стоимости оказался Северо-Западный ФО, средневзвешенная цена 1 кв. м. вторичной недвижимости составила 52,1 тыс. руб. В Центральном и Южном [1] федеральных округах средневзвешенная стоимость равняла 49,3 тыс. руб./кв. м и 52,1 тыс. руб/кв. м по каждому округу. Северо-Кавказский ФО оказался наименьшим по средневзвешенной стоимости, цена которого составила 35,4 тыс. руб./кв. м. В остальных федеральный округах РФ средневзвешенная цена жилой недвижимости колеблется в интервале от 42,1 тыс. руб./кв. м до 48,4 тыс. руб./кв. м.

Анализ рынка жилой недвижимости в Северо-Западном федеральном округе

Средневзвешенная стоимость одного квадратного метра на 29 июля 2016г. составила 52,1 тыс. руб. В среднем за 2016 год средневзвешенная стоимость снижалась на 0,1% за каждую неделю. Максимальное значение средневзвешенной цены по федеральному округу приходилось на 1 апреля и составило 53,6 тыс. руб. В июле по сравнению с предыдущим месяцем средневзвешенная цена кв. м снизилась на 1 % ,что в абсолютном выражении составило 447 руб.

Рис.1— Средневзвешенная цена кв. м в Северо-Западном федеральном округе за 2016г.

Далее рассмотрим среднюю стоимость кв. м по количеству комнат. Наибольшая стоимость квадратного метра приходится на однокомнатные квартиры. На 29 июля средняя стоимость кв. м в Северо-Западном федеральном округе в однокомнатной квартире составила 45,2 тыс. руб. По сравнению с предыдущим месяцем средняя цена в однокомнатной квартире изменилась на -0,2% , что составило 92 рубля. За 2016 год в среднем стоимость кв. м в однокомнатной квартире за каждую неделю снижалась на 0,1%. Средняя стоимость кв. м в двухкомнатной квартире в июле 2016 года составила 43,4 тыс. руб. По сравнению с предыдущим месяцем средняя стоимость в двухкомнатной квартире снизилась на 1 %, что составило 390 руб. За 2016 год в среднем стоимость кв. м в двухкомнатной квартире за каждую неделю снижалась на 0,1%. В июле средняя стоимость кв. м в трехкомнатной квартире составила 42,5 тыс. руб. По сравнению с предыдущим месяцем средняя стоимость в трехкомнатной квартире снизилась на 1,1%, что составило 456 руб. За 2016 год в среднем стоимость кв. м в трехкомнатной квартире за каждую неделю снижалась на 0,04%.

Рис.2 — Средняя стоимость 1 кв. м по количеству комнат в Северо-Западном федеральном округе за 2016г.

Проанализировав рисунок 3 можно отметить, что наибольшая средневзвешенная стоимость кв. м в Северо-Западном федеральном округе приходилась на Санкт-Петербург. Средневзвешенная стоимость кв. м в Санкт — Петербурге на июль 2016г. составила 98,68 тыс. руб. Также высоким по средневзвешенной стоимости оказался Ненецкий автономный округ. В этом субъекте РФ средневзвешенная стоимость составила 86,59 тыс. руб. Самым доступным субъектом по средневзвешенной цене жилой недвижимости является Мурманская область, средневзвешенная стоимость 1 кв. м составила 34,81 тыс. руб. Также наименьшей средневзвешенной стоимостью отличилась Псковская область, средневзвешенная стоимость жилой недвижимости на июль 2016г. составила 36,54 тыс. руб. В Республике Карелия и Вологодской области средневзвешенная стоимость кв. м жилой недвижимости составила 39,35 тыс. руб. и 39 тыс. руб. соответственно.

По остальным субъектам Северо-Западного федерального округа средневзвешенная стоимость варьируется в интервале от 40,5 тыс. руб./кв. м до 54,13 тыс. руб./кв. м.

Рис.3 – Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в разрезе субъектов Северо-Западного федерального округа за июль 2016г.

Если рассматривать изменения средневзвешенной стоимости по субъектам Северо-Западного округа (таблица 1), то можно отметить, что с начала 2016 года наиболее существенные изменения происходили в Мурманской области и Калининградской области. В данных субъектах средневзвешенная стоимость жилой недвижимости снизилась на 5,8% и 9,2% соответственно, что в денежном выражении составило 2 141 руб. и 4 781 руб. соответственно. В Санкт-Петербурге средневзвешенная стоимость изменилась на -3,3%, что в денежном выражении составило 3 382 руб. В Архангельской и Ленинградской областях средневзвешенная стоимость жилой недвижимости снизилась на 3,2% и 2,1% соответственно. Прирост средневзвешенной стоимости с начала 2016 г. происходил в следующих субъектах: Республика Карелия (+0,9%), Вологодская область (+0,04%), Ненецкий АО (+3,5%). Существенные снижение средневзвешенной стоимости жилой недвижимости по сравнению к июню 2016г. наблюдались в следующих субъектах: Архангельская область (-0,8%), Калининградская область (-4,2%), Республика Коми (-0,8%), Мурманская область (-1,2%), Новгородская область (-2,2%). Прирост средневзвешенной стоимости кв. м жилой недвижимости наблюдается в Ненецком АО (+0,7).

Таблица 1— Средневзвешенная цена кв. м в разрезе субъектов Северо-Западного федерального округа

В приведённом анализе была рассмотрена средневзвешенная стоимость кв. м в разрезе федеральных округов РФ, а также субъектов. Можно проанализировать показатель доступности жилья по субъектам РФ. Доступность жилья является сложным показателем, отражающим общее социально-экономическое положение страны, ход рыночных реформ в жилищной сфере, поведение населения на рынке недвижимости. Поэтому главными критериями доступности жилья являются его реальная рыночная стоимость и доходы и сбережения (накопления) населения. В таблице 2 представлено соотношении средней цены 1 квадратного метра на вторичном рынке жилья и среднемесячной номинальной начисленной заработной платы по Северо-Западному ФО в разрезе его субъектов.

Таблица 2-Доспупность жилья в Северо-Западном ФО на май 2016г.

На основе данных приведенных в таблице 2 можно сказать, что разрыв между средней ценой 1 квадратного метра жилья и среднемесячной заработной платой во всех субъектах Северо-Западного ФО был в интервале от 1 до 2,2 раз. Соответственно, чтобы купить 1 квадратный метр на вторичном рынке недвижимости, необходимо полностью откладывать заработную плату от 1 до 2х месяцев, а в Санкт-Петербурге 2,2 месяца. Наименьшее соотношение средневзвешенной цены 1 кв. м на вторичном рынке и среднемесячной номинальной начисленной заработной платой работников [2] в Северо-Западном ФО приходится на Мурманскую область, Ненецкий АО и Республику Коми. Чтобы купить 1 квадратный метр на вторичном рынке недвижимости в этих субъектах, необходимо полностью откладывать заработную плату около месяца. Объяснения этих диспропорций – высокие цены на жилую недвижимость, отсутствия полноценно развитого рынка строительных материалов и низкая заработная плата.

[1] Согласно указу президента РФ от 28.07.16 в состав Южного федерального округа вошли Республика Крым и город федерального значения Севастополь

[2] Сведения получены от Федеральной службы государственной статистики. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников исчисляется на основании сведений, полученных от организаций, делением фонда начисленной заработной платы работников на среднесписочную численность работников, и на количество месяцев в отчетном периоде. В фонд заработной платы включаются начисленные работникам суммы оплаты труда в денежной и не денежной формах за отработанное и неотработанное время, компенсационные выплаты, связанные с режимом работы и условиями труда, доплаты и надбавки, премии, единовременные поощрительные выплаты, а также оплата питания и проживания, имеющая систематический характер.

Аналитический центр SRG для Вестника СЗФО.