В России спрос на жильё первичного рынка сократился, но цены растут

В России эксперты проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости в первом полугодии 2021 года по данным, опубликованным Росреестром.

Количество договоров долевого участия (ДДУ) выше, чем в 1 полугодии 2020 года, но ниже, чем во втором полугодии 2020 года. Влияние льготной ипотеки, которая привела к ажиотажному спросу на квартиры во второй половине прошлого года ослабевает.

В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. ДДУ — в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период год назад, но на 13% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года.

В ¾ регионов число сделок на первичном рынке увеличилось по сравнению с 1 полугодием 2020 г. Максимальный прирост отмечен в Томской области (в 5 раз), наибольшее падение – в Бурятии (-29,3%).

В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке. Среди лидеров столичные агломерации и субъекты с миллионниками (Краснодарский край, Новосибирская область, Свердловская область), прокомментировали в Калининграде сегодня, 12 августа 2021 года, собкору Вестника СЗФО в интернет-сервисе «Циан», проведшем исследование.

В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 по обоим показателям практически полностью совпадают.

58% всех ДДУ (244,4 тыс.) в 1 полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами. Это всего на 14% меньше, чем за весь 2020 год.

(Статистика учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами).

I. Влияние льготной ипотеки ослабевает

В 1 полугодии 2021 года в России заключено 422,5 тыс. договоров долевого участия — это в 1,5 раза больше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда — 279,2 тыс.), когда действовали карантинные ограничения, но на 12,9% меньше, чем во 2 полугодии 2020 года (484,6 тыс.). Существенные изменения связаны, в первую очередь, с динамикой спроса на квартиры. Влияние льготной ипотечной программы в 2021 году уже не было таким сильным, как во второй половине 2020 года, большинство тех, кто желал улучшить свои жилищные условия, сделали это еще в прошлом году. К тому же, на фоне ажиотажного спроса во 2 полугодии 2020 г. значительно выросли цены, что нивелировало выгоду от льготной ипотеки.

По сравнению с 1 полугодием 2019 года число ДДУ просело на 5%. Высокие показатели 2 половины 2018 и 1 половины 2019 гг. связаны с переходом на эскроу-счета. До 10-15% сделок в этот период были нерыночными — их заключали инвесторы с целью отсрочки перехода на продажу через эскроу. Реальное число сделок тогда было меньше. В сравнении с 1 полугодиями 2016-2018 гг. число ДДУ сейчас существенно выше, что говорит о сохраняющемся повышенном спросе на фоне действия льготной ипотеки.

Большая часть сделок в первой половине 2021 пришлась на второй квартал (232,8 тыс. ДДУ). Схожая ситуация была и в 1 полугодии 2017, 2018 и 2019 годов. В 2020 году из-за ограничений во 2 квартале было заключено минимальное за последние 5 лет число сделок. Сейчас показатели близки к уровню 3 квартала 2020 года, когда спрос только начинал расти. Пик числа ДДУ пришелся на 4 квартал 2020 года — 274,7 тыс., что является абсолютным рекордом за квартал за всю историю. По сравнению с этим периодом количество ДДУ во 2 квартале 2021 меньше на ~15%, а в 1 квартале — на ~30%.

В целом, в предыдущие годы большая часть сделок приходилась на 3-4 кварталы. В 2019 году было исключение — пик был в первой половине года за счет перехода на эскроу. В текущем году вполне может повториться такая ситуация, но не за счет эскроу, а из-за обновления условий по льготной ипотеке и стремительного роста цен на первичном рынке — ожидать роста числа сделок во 2 полугодии 2021 года не приходится.

Динамика числа ДДУ в 2016-2021 гг.

Источник: по данным Росреестра.

II. В 64 регионах число ДДУ за год возросло

Наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО – 40%. Доля его в 1 полугодии 2021 года возросла — в 2020 году на него пришлось только 34%. В пересчете на численность населения лидером является Северо-Западный ФО — 445 сделок на 100 тыс. жителей. Для сравнения – в Центральном ФО заключено 431 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО — 78 ДДУ на 100 тыс. человек. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 289 сделок на первичном рынке.

По сравнению с 1 полугодием 2020 года во всех федеральных округах зафиксирован рост числа сделок: от +11,3% в Северо-Западном ФО до +85,5% в Северо-Кавказском ФО. Если сравнивать со 2 полугодием 2020 года, то увеличение только в двух округах — Дальневосточном (+6,1%) и Северо-Кавказском (+4,6%). Здесь мог повлиять эффект низкой базы — в обоих округах очень мало сделок: на Кавказе большая часть жилья вводится населением, а на Дальнем Востоке низкая численность населения.

Динамика числа ДДУ в 1 полугодии 2021 года по федеральным округам

	Число ДДУ	По сравнению с 1 полугодием 2029 г.	По сравнению с 2 полугодием 2020 г.	Доля ФО от рынка	Число ДДУ на 100 тыс. жителей
Центральный ФО	168965	+84%	-2%	40%	431
Приволжский ФО	63299	+51%	-24%	15%	218
Северо-Западный ФО	62028	+11%	-20%	15%	445
Южный ФО	43512	+35%	-19%	10%	264
Сибирский ФО	33677	+40%	-18%	8%	198
Уральский ФО	33128	+64%	-17%	8%	269
Дальневосточный ФО	10162	+12%	6%	2%	125
Северо-Кавказский ФО	7727	+86%	5%	2%	78

Источник: по данным Росреестра.

Только в 12 регионах в 1 полугодии 2021 года спрос на первичном рынке ниже, чем в 1 полугодии 2020 года — это регионы ДФО (Забайкальский край, Якутия, Амурская область и Бурятия), СЗФО (Архангельская область, Карелия, Вологодская область), СФО (Республика Алтай и Красноярский край), а также Астраханская и Владимирская области и Марий Эл. Здесь программа льготного ипотечного кредитования не позволила увеличить продажи на первичном рынке. За исключением Красноярского края это регионы с не очень высокими показателями числа ДДУ. Максимальное сокращение спроса в Бурятии (-29,3%). В 10 регионах число сделок увеличилось более, чем в 2 раза: Томская область (в 5 раз), Дагестан (в 4,3 раза), Кабардино-Балкария и Ингушетия (в 4 раза), Курганская область (в 3,5 раза), Рязанская область (в 3,2 раза), Самарская и Кемеровская области (в 2,5 раза), Московская область (в 2,3 раза), Пензенская область (в 2,2 раза).

В 6 регионах со 2 полугодия 2019 года по 1 полугодие 2021 года на первичном рынке не было ни одной сделки — это Еврейская АО, Камчатский край, Магаданская область, Чукотский АО, Мурманская область, Тыва. В Карачаево-Черкесии во 2 полугодии 2019 года было зафиксировано 15 ДДУ и еще 1 ДДУ в 1 полугодии 2020 г., затем показатель вышел в 0. Все это регионы с минимальными объемами ввода жилья девелоперами (либо малонаселенные, либо с широким распространением индивидуального жилищного строительства).

По сравнению со 2 полугодием 2020 года число ДДУ увеличилось лишь в 17 регионах. Максимальный прирост в Кабардино-Балкарии (в 4,7 раз), максимальное сокращение (почти в 2 раза) в Кировской и Владимирской областях.

Субъекты с наибольшим ростом и падением спроса на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года

	Регионы-лидеры по приросту сделок в %
Регион	ДДУ 1 полуг. 2020	ДДУ 1 полуг. 2021	Динамика за год
1	Томская область	112	560	+400%
2	Республика Дагестан	118	505	+328%
3	Кабардино-Балкарская Республика	181	733	+305%
4	Республика Ингушетия	11	44	+300%
5	Курганская область	350	1233	+252%
6	Рязанская область	3250	10356	+219%
7	Самарская область	3918	9910	+153%
8	Кемеровская область	691	1704	+147%
9	Московская область	26479	60603	+129%
10	Пензенская область	1916	4169	+118%
	Регионы с максимальным падением сделок в %
1	Республика Бурятия	927	655	-29%
2	Амурская область	404	308	-24%
3	Республика Саха (Якутия)	2282	1782	-22%
4	Вологодская область	1955	1549	-21%
5	Республика Марий Эл	1084	869	-20%
6	Республика Карелия	1437	1179	-18%
7	Архангельская область и Ненецкий АО	3486	2964	-15%
8	Красноярский край	5652	5001	-12%
9	Астраханская область	644	600	-7%
10	Республика Алтай	44	41	-7%

Источник: по данным Росреестра.

III. В 10 регионах заключено 62% сделок на первичном рынке

На 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 62,2% общего числа ДДУ. Это выше, чем в 1 полугодии 2020 года (тогда 60,8%) и чем во 2 полугодии 2020 (60,3%). Для сравнения, в 2016 г. на топ-10 регионов приходилось 55,5% сделок, далее, с 2017 по по 2019 гг., — 59-61%. Концентрация спроса нарастает. Особенно сильно за год возросла доля Москвы (с 14,3% до 16,2% от общего числа сделок) и Московской области (от 9,5% до 14,3%). Программа льготного ипотечного кредитования сделала квартиры в Московском регионе более доступными, в результате чего спрос существенно увеличился как со стороны местных жителей, которые решили улучшить свои жилищные условия, так и со стороны региональных покупателей. По оценкам Циан покупатели из регионов интересовались столичной недвижимостью на четверть активнее, чем до пандемии и объявления льготной ипотеки.

Лидером по числу ДДУ традиционно является Москва (68,3 тыс.). Далее следуют Московская область (60,6 тыс.), Санкт-Петербург (37,8 тыс.), Краснодарский край (23,8 тыс.), Новосибирская область (16,6 тыс.), Свердловская область (14,9 тыс.), Ленинградская область (10,5 тыс.), Рязанская область (10,4 тыс.), Самарская область (9,9 тыс.), Ростовская область (9,8 тыс.). За исключением Рязанской области — это регионы с городами-миллионниками. Год назад топ-10 лидеров был практически таким же, только вместо Рязанской и Самарской областей были Татарстан и Башкортостан.

Количество сделок на первичном рынке зависит, в том числе, и от ситуации в строительной отрасли. В регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 регионов по объему строительства в 1 полугодии 2021 года практически полностью совпадает с топом по количеству сделок, отличия лишь в том, что вместо Рязанской и Ростовской областей в десятку попали Татарстан и Башкортостан, которые по числу ДДУ занимают 11 и 13 места соответственно.

Топ-10 регионов по количеству сделок на первичном рынке в 1 полугодии 2021 года

№	Субъект	Кол-во сделок, тыс. шт	Относительно 1 полугодия 2020 г.	Доля от всего рынка	Место по объему ввода жилья по РФ, 1 полугодие 2021 г.
1	Москва	68,3	+71%	16,2%	1
2	Московская область	60,6	+129%	14,3%	2
3	Санкт-Петербург	37,8	+9%	8,9%	3
4	Краснодарский край	23,8	+39%	5,6%	4
5	Новосибирская область	16,6	+73%	3,9%	8
6	Свердловская область	14,9	+41%	3,5%	6
7	Ленинградская область	10,5	+19%	2,5%	5
8	Рязанская область	10,4	+219%	2,5%	24
9	Самарская область	9,9	+153%	2,3%	10
10	Ростовская область	9,8	+15%	2,3%	11

Источник: по данным Росреестра и Росстата.

IV. 58% ДДУ в первом полугодии 2021 года заключены с эскроу-счетами

57,8% всех ДДУ в 1 полугодии 2021 года прошли с открытием эскроу-счетов – 244,4 тыс. сделок. Для сравнения – в 2020 году (суммарно за первое и второе полугодие) показатель был ниже – 37,4%, а в 2019 году — всего 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,5 тыс. сделок), Краснодарский край (19,5 тыс.), и Санкт-Петербург (13,3 тыс.).

Примечательно, что в первой половине 2021 года число ДДУ с эскроу в целом по стране лишь на 14% меньше, чем за весь 2020 год, а в некоторых регионах (всего их 24) даже больше, например, в Санкт-Петербурге и Новосибирской области (на 19%), в Томской области (на 37%), в Рязанской области (в 2,9 раз), в Псковской области (в 3,3 раза), в Кабардино-Балкарии (в 5,4 раза), в Забайкальском крае (в рекордные 39 раз). Только на Сахалине в первой половине 2021 года показатель был меньше, чем за аналогичный период в прошлом году (400 шт. против 493 шт.).

В Мордовии, Ингушетии и Калмыкии все сделки были с открытием эскроу. Более 90% зафиксировано еще в 13 регионах. По итогам 2020 года только в 2-х субъектах показатель был выше 90%. Все ДДУ прошли без открытия эскроу-счетов только в Чечне.

Лидеры по доле эскроу-счетов от всего количества заключенных ДДУ в регионе

№	Регион	Число сделок с эскроу	Доля эскроу-счетов в сделках по региону
1	Республика Мордовия	576	100%
2	Республика Ингушетия	44	100%
3	Республика Калмыкия	135	100%
4	Оренбургская область	2857	99%
5	Амурская область	305	99%
6	Республика Коми	657	99%
7	Новгородская область	481	98%
8	Курганская область	1204	98%
9	Орловская область	1393	96%
10	Республика Хакасия	550	95%

Источник: Аналитический центр Циан по данным Росреестра

«Субсидирование привело к существенному росту числа сделок на первичном рынке России во второй половине 2020 года, что в итоге отразилось на увеличении разрыва между ценами на жилье и средними зарплатами. С начала 2021 года ажиотажный спрос спал — большинство уже решили жилищный вопрос, а рост стоимости нивелировал выгоду от льготной ипотеки, поэтому по итогам первой половины 2021 года мы видим снижение числа ДДУ, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Изменение условий по льготной ипотеке приведет к еще большему замедлению спроса во втором полугодии 2021 года. Уже сейчас статистика по Московскому региону показывает сокращение числа сделок на 20% за месяц».

Регион	Общее число сделок	Динамика числа сделок за год	Динамика числа сделок за полгода	Количество сделок с эскроу-счетами	Доля сделок с эскроу-счетами от общего количества
Российская Федерация	422 498	51,3%	-12,9%	244 356	58%
Центральный ФО	168 965	83,9%	-1,6%	75 691	45%
Москва	68 285	71,3%	-4,3%	43 515	64%
Московская область	60 603	128,9%	10,8%	10 943	18%
Рязанская область	10 356	218,6%	42,1%	1 077	10%
Воронежская область	7 345	39,9%	-12,6%	6 126	83%
Ярославская область	2 561	56,2%	1,5%	1 827	71%
Тульская область	2 552	50,0%	-24,8%	322	13%
Калужская область	2 100	24,2%	-7,1%	972	46%
Брянская область	2 005	41,4%	-30,5%	1 408	70%
Владимирская область	1 997	-5,1%	-46,8%	1 092	55%
Тверская область	1 971	41,0%	-26,2%	1 620	82%
Смоленская область	1 490	55,2%	-16,5%	1 169	78%
Орловская область	1 447	6,4%	-31,1%	1 393	96%
Тамбовская область	1 380	43,2%	-29,4%	1 198	87%
Липецкая область	1 325	26,9%	-33,0%	817	62%
Белгородская область	1 266	27,0%	-7,5%	691	55%
Курская область	874	35,1%	-17,7%	703	80%
Ивановская область	810	45,2%	-43,3%	353	44%
Костромская область	598	9,3%	-34,1%	465	78%
Северо-Западный ФО	62 028	11,3%	-20,0%	27 516	44%
Санкт-Петербург	37 796	9,0%	-18,5%	13 262	35%
Ленинградская область	10 495	18,9%	-21,2%	6 894	66%
Калининградская область	6 028	54,2%	-4,5%	3 269	54%
Архангельская область и Ненецкий АО	2 964	-15,0%	-43,4%	363	12%
Вологодская область	1 549	-20,8%	-18,9%	1 035	67%
Республика Карелия	1 179	-18,0%	-39,0%	796	68%
Псковская область	862	55,6%	17,1%	759	88%
Республика Коми	664	59,6%	-35,8%	657	99%
Новгородская область	491	11,8%	-25,4%	481	98%
Мурманская область	нет сделок
Южный ФО	43 512	34,6%	-19,4%	32 446	75%
Краснодарский край	23 832	39,0%	-19,8%	19 497	82%
Ростовская область	9 821	15,4%	-25,7%	7 536	77%
Республика Крым и Севастополь	4 225	50,1%	-9,6%	2 291	54%
Волгоградская область	3 027	57,6%	-13,7%	2 183	72%
Республика Адыгея	1 872	58,8%	6,7%	418	22%
Астраханская область	600	-6,8%	-36,2%	386	64%
Республика Калмыкия	135	27,4%	-13,5%	135	100%
Северо-Кавказский ФО	7 727	85,5%	4,6%	4 710	61%
Ставропольский край	5 288	70,5%	-6,9%	4 369	83%
Республика Северная Осетия — Алания	1 096	56,8%	25,1%	176	16%
Кабардино-Балкарская Республика	733	305,0%	372,9%	59	8%
Республика Дагестан	505	328,0%	-9,8%	62	12%
Чеченская Республика	61	13,0%	-35,1%	0	0%
Республика Ингушетия	44	300,0%	69,2%	44	100%
Карачаево-Черкесская Республика	нет сделок
Приволжский ФО	63 299	51,4%	-24,0%	48 529	77%
Самарская область	9 910	152,9%	-8,8%	6 265	63%
Республика Татарстан	9 690	26,4%	-28,0%	6 856	71%
Республика Башкортостан	8 301	32,3%	-24,1%	4 993	60%
Пермский край	6 187	39,5%	-31,1%	5 166	83%
Нижегородская область	4 950	51,7%	-28,9%	3 422	69%
Удмуртская Республика	4 563	33,6%	-21,1%	4 011	88%
Пензенская область	4 169	117,6%	-18,3%	3 694	89%
Чувашская Республика	3 648	32,6%	-36,8%	3 376	93%
Саратовская область	3 454	87,9%	-31,9%	3 020	87%
Оренбургская область	2 880	90,9%	4,0%	2 857	99%
Ульяновская область	2 501	31,3%	-14,2%	2 214	89%
Кировская область	1 601	3,9%	-48,3%	1 265	79%
Республика Марий Эл	869	-19,8%	-32,4%	814	94%
Республика Мордовия	576	98,6%	83,4%	576	100%
Уральский ФО	33 128	64,4%	-17,4%	22 592	68%
Свердловская область	14 916	40,8%	-16,2%	6 565	44%
Тюменская область	9 545	99,7%	-25,6%	8 070	85%
Челябинская область	5 318	71,9%	-18,3%	4 818	91%
Ханты-Мансийский АО	1 798	67,9%	-6,9%	1 669	93%
Курганская область	1 233	252,3%	95,7%	1 204	98%
Ямало-Ненецкий АО	318	20,5%	-27,1%	266	84%
Сибирский ФО	33 677	39,6%	-17,7%	25 548	76%
Новосибирская область	16 639	72,6%	-14,7%	12 068	73%
Алтайский край	5 374	19,3%	-28,7%	4 560	85%
Красноярский край	5 001	-11,5%	-21,5%	3 915	78%
Иркутская область	2 963	22,5%	-8,5%	1 705	58%
Кемеровская область	1 704	146,6%	11,2%	1 546	91%
Омская область	814	49,4%	-44,9%	661	81%
Республика Хакасия	581	14,1%	-32,4%	550	95%
Томская область	560	400,0%	60,5%	519	93%
Республика Алтай	41	-6,8%	-19,6%	24	59%
Республика Тыва	нет сделок
Дальневосточный ФО	10 162	12,4%	6,1%	7 324	72%
Приморский край	4 788	67,3%	24,7%	4 160	87%
Республика Саха (Якутия)	1 782	-21,9%	0,1%	769	43%
Хабаровский край	1 318	4,4%	-25,2%	954	72%
Сахалинская область	810	5,2%	20,9%	400	49%
Республика Бурятия	655	-29,3%	-7,7%	541	83%
Забайкальский край	501	-5,6%	36,5%	195	39%
Амурская область	308	-23,8%	-31,4%	305	99%
Еврейская АО	нет сделок
Камчатский край	нет сделок
Магаданская область и Чукотский АО	нет сделок