На первичном жилищном рынке России число сделок снизилось на 37%

В России аналитики проанализировали структуру спроса на первичном рынке недвижимости России в первом полугодии 2020 года по данным, опубликованным Росреестром.

Количество заключенных сделок оказалось на 37% ниже в сравнении с первым полугодием 2019 года. Каждая четвертая сделка прошла с открытием эскроу-счетов.

Статистика Росреестра учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.

В первом полугодии 2020 года на первичном рынке России зарегистрировано 279,2 тыс. ДДУ. В годовой динамике падение составило 37%. На первый квартал пришлось 53% сделок (-27% в годовой динамике). На второй квартал – 47% ДДУ (-46%).

Ни один из лидирующий по спросу регионов не смог улучшить прошлогодние показатели. Наибольшее число сделок зафиксировано в Москве (14,3% сделок от общего числа по РФ), Санкт-Петербурге (12,4%), Московской области (9,5%), сообщили в Санкт-Петербурге собкору Вестника СЗФО из Калининграда в компании “Циан”, проведшей исследование.

Увеличение числа сделок отмечено в 10 регионах. Лидерами по росту стала Бурятия (+104%), Ямало-Ненецкий АО (+66%) и Забайкальский край (+64%). Наибольшее падение сделок: в Карачаево-Черкесии (-97%), Ингушетии (-88), Чечне (-84%). В пяти субъектах за полгода не прошло ни одной сделки на первичном рынке.

С открытием эскроу-счетов прошло 26% сделок в первом полугодии 2020 года. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 34% ДДУ, в Московской области – 11%. В Санкт-Петербурге – 7%, Ленинградской области – 33%.

Наибольшее число сделок на 100 тыс. населения — в Северо-Западном ФО. В среднем по России в первом полугодии прошло 190 сделок на 100 тысяч населения. На полтысячи россиян заключена одна сделка.

I. Число сделок на «первичке» просело почти на 40%. Падение началось еще до объявленной самоизоляции.

В первом полугодии 2020 года на первичном рынке в целом по все России зарегистрировано 279,2 тыс. ДДУ – в это число входят сделки с физическими и юридическими лицами на покупку квартир, апартаментов, машино-мест и других объектов долевого строительства. В годовой динамике (в сравнении с 1 полугодием 2019 года) спрос просел на 37% (тогда было заключено 444,5 тыс. ДДУ). Относительно аналогичного периода 2018 года падение составило 16%, 2017 года – 7%.

Количество ДДУ в РФ в 1 полугодии (2017-2020 гг.)

Источник: по данным Росреестра

Эксперты отмечают, что снижение активности покупателей началось еще до объявленного режима самоизоляции. В частности, в 1 кв. 2020 года на первичном рынке России зарегистрировано 147,8 тыс. ДДУ или 53% от всего числа сделок первого полугодия. В годовой динамике (относительно 1 кв. 2019) года спрос просел на 26,7%. На 2 кв. 2020 года пришлось 131,4 тыс. ДДУ соответственно или 47%. В годовой динамике (в сравнении со 2 кв. 2019 года) спрос оказался ниже на 46%.

Таким образом, ограничительные меры из-за коронавируса стали не единственной причиной падения спроса на первичном рынке РФ в первом полугодии. И до самоизоляции количество сделок оказалось на четверть ниже, чем в прошлом году.

II. Ни один из лидирующий по спросу регионов не смог улучшить прошлогодние показатели

В первом полугодии 2020 года в десятке лидирующих по количеству ДДУ регионов зарегистрировано 169,7 тыс. сделок из 279,2 тыс. (61%). По сравнению с прошлым годом концентрация сделок в регионах-лидерах не изменилась (год назад на 10 регионов-лидеров пришлось 60% ДДУ).

Лидерами по числу сделок в 1 полугодии 2020 года стали Москва (14,3% сделок от общего числа по РФ), Санкт-Петербург (12,4%), Московская область (9,5%), Краснодарский край (6,1%) и Свердловская область (3,8%). В десятку также вошли Новосибирская, Ленинградская, Ростовская области, Татарстан и Башкортостан.

Ни один из субъектов с наибольшим числом сделок по РФ не смог улучшить продажи относительно аналогичного периода прошлого года. Наибольший спад зафиксирован в Ленинградской (-45%), Новосибирской (-43%), Московской (-42%) областях. Минимальное падение среди лидирующих по продажам регионов – в Свердловской (-15%) и Ростовской областях (-22%) и Татарстане (-29%).

Список лидирующих субъектов с прошлого года практически не изменился – в десятку вошли Башкортостан и Татарстан, вытеснившие Воронежскую и Рязанскую области.

Эксперты отмечают, что топ-10 лидирующих по числу сделок объектов совпадает с десятком регионов, где в первом полугодии застройщики ввели наибольшее количество квадратных метров по РФ. Таким образом, наблюдается прямая зависимость между объемами строительства и числом сделок.

Динамика ДДУ в регионах-лидерах по спросу за год (1 пол. 2020 года/1 пол. 2019 года)

Источник: по данным Росреестра

III. Только в 10 из 85 регионов выросло число сделок

В целом по России только в 10 регионах отмечен прирост сделок относительно 1 полугодия 2019 года. Лидерами по росту стала Бурятия (+104%), Ямало-Ненецкий АО (+66%) и Забайкальский край (+64%). Впрочем, во всех трех регионах число сделок за все первое полугодие не превысило тысячу. Преодолеть данную отметку и показать прирост относительно прошлого года удалось в Архангельской области (вкл. Ненецкий АО), +24% по количеству ДДУ, Орловской области (+14%) и Приморское крае (+8%).

Регионы с годовым приростом сделок (топ-10) в 1 пол. 2020 года

Регион	Число ДДУ	Прирост в сравнении с 1 полугодием 2019 года
Республика Бурятия	927	104%
Ямало-Ненецкий АО	264	66%
Забайкальский край	531	64%
Курганская область	350	33%
Сахалинская область	770	25%
Архангельская область (вкл. Ненецкий АО)	3 486	24%
Орловская область	1 360	14%
Приморский край	2 862	8%
Томская область	112	8%
Белгородская область	997	1%

Источник: по данным Росреестра

Наибольшее падение сделок в годовой динамике зафиксировано в Карачаево-Черкесии (-97%, где прошла всего 1 сделка), Ингушетии (-88%, 11 сделок), Чечне (-84%, 54 сделки). Только в одном из десятка регионов с наибольшим падением сделок, число ДДУ превысило тысячу за все полугодие. Это Рязанская область (-70%, 3,25 тыс. сделок).

Регионы с максимальным годовым падением сделок (топ-10) в 1 пол. 2020 года

Регион	Число ДДУ	Падение в сравнении с 1полугодием 2019 года
Карачаево-Черкесская Республика	1	-97%
Республика Ингушетия	11	-88%
Чеченская Республика	54	-84%
Республика Дагестан	118	-81%
Республика Коми	416	-75%
Рязанская область	3 250	-70%
Республика Мордовия	290	-70%
Ивановская область	558	-62%
Псковская область	554	-61%
Смоленская область	960	-59%

Источник: по данным Росреестра

В пяти субъектах РФ в 1 полугодии 2020 года не зарегистрировано ни одного ДДУ: Еврейская АО, Мурманская область, Республика Тыва, Камчатский край, Магаданская область и Чукотский АО.

Эксперты также отметили, что снизилось число регионов, в которых количество зарегистрированных ДДУ превысило 10 тысяч за полугодие. В 1 полугодии 2020 года таких субъектов было всего пять: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский Край и Свердловская область.

За аналогичный период 2019 года таких регионов было 13. Помимо вышеперечисленных преодолеть отметку в 10 тыс. ДДУ за полугодие смогли также в Рязанской, Воронежской, Ленинградской, Новосибирской, Ростовской областях, Татарстане, Башкортостане, Красноярском крае.

IV. 26% ДДУ на первичном рынке заключены с эскроу-счетами

Со вступления в силу поправок в 214-ФЗ прошел год. В первом полугодии 2019 года, когда продажа через эскроу-счета не была обязательной, через данную схему прошло только 0,7% всех сделок в РФ на первичном рынке. В 1 полугодии 2020 года доля достигла уже 26%: 72,7 тыс. ДДУ из 279,2 тыс. В 1 полугодии 2020 года доля ДДУ, заключенных с открытием эскроу-счетов, составила 24%. Во 2 полугодии 2020 года – 28%. Наблюдается устойчивый рост.

В пяти регионах, где прошла хотя бы одна сделка на первичном рынке, не зарегистрировано ни одного договора по новым правилам: Карачаево-Черкессия, Кабардино-Балкарская Республика, Чечня, Омская область, Забайкальский край. Причем в двух последних регионах прошло более 500 сделок за полгода, и ни одной – по новым правилам.

Абсолютным лидером по доле эскроу-счетов стала Ингушетия, где все 11 ДДУ в первом полугодии прошли по новым правилам (100%). В числе лидеров также Калмыкия (82%), Курганская область (72%), Томская область (71%), Чувашия (66%). По подсчетам Циан, на топ-10 регионов, лидирующих по количеству открытых эскроу-счетов, пришлось 22% всех сделок, заключенных по новым правилам.

Если учитывать в статистике субъекты, в которых было продано за квартал хотя бы 1000 лотов, пятерка лидеров по доле эскроу-счетов выглядит так: Чувашия (66%), Тюменская область (64%), Красноярский край (54%), Нижегородская область (44%) и Республика Крым (вкл. Севастополь), 44%.

В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 34% ДДУ, в Московской области – 11%. В Санкт-Петербурге – 7%, Ленинградской области – 33%.

Регионы с наибольшей долей сделок с эскроу-счетами в 1 полугодии 2020 года

Регион	Доля ДДУ с эскроу-счетами	Число ДДУ	ДДУ по эскроу
Республика Ингушетия	100%	11	11
Республика Калмыкия	82%	106	87
Курганская область	72%	350	251
Томская область	71%	112	80
Чувашия	66%	2 751	1 805
Сахалинская область	64%	770	493
Тюменская область	64%	4 780	3 051
Ямало-Ненецкий автономный округ	59%	264	157
Амурская область	58%	404	234
Республика Алтай	55%	44	24

Источник: по данным Росреестра

V. Северо-Западный ФО – лидер по количество сделок на 100 тыс. населения

Наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО (33%) сделок. Однако в пересчете на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (398 сделок на 100 тыс. жителей или 1 сделка на 251 человека). Для сравнения – в Центральном округе прошло 233 сделки на 100 тыс. жителей или одна сделка на 429 человек. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 42 ДДУ на 100 тыс. человек или один договор на 2 384 жителей округа. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 190 сделок. Сделку на первичном рынке в 2020 году заключил каждый 526 житель нашей страны.

В разрезе отдельных регионов, где за полгода прошла хотя бы тысяча сделок, наибольшее число ДДУ в пересчете на 100 тыс. населения отмечено для Санкт-Петербурга (643 сделки на 100 тыс. населения), Ленинградской области (471 ДДУ.), Калининградской области (386 ДДУ), Новосибирской области (345 ДДУ) и Московской области (344 ДДУ).

В годовой динамике снижение числа ДДУ отмечено для всех федеральных округов. Наибольшее падение — в Северо-Кавказском ФО (-48%) и Сибирском ФО (-41%).

Динамика числа сделок по Федеральным округам и кол-во сделок на 100 тыс. человек

Федеральный округ	ДДУ в 1 полугодии 2020	Доля от общего количества ДДУ	Динамика относительно 1 полугодия 2020 года	Одна сделка на количество жителей	Число сделок на 100 тыс. населения
Центральный ФО	91 866	33%	-39%	429	233
Северо-Западный ФО	55 711	20%	-39%	251	398
Приволжский ФО	41 809	15%	-34%	701	143
Южный ФО	32 325	12%	-34%	509	196
Сибирский ФО	24 120	9%	-41%	710	141
Уральский ФО	20 151	7%	-31%	613	163
Дальневосточный ФО	9 038	3%	-23%	904	111
Северо-Кавказский ФО	4 165	1%	-48%	2 384	42

Источник: расчеты по данным Росреестра

«Падение числа сделок почти на 40% в сравнении с прошлым годом связано не только с ограничительными мерами, – прокомментировал эксперт Алексей Попов. – Спрос в сравнении с прошлым годом просел на четверть еще по итогам первого квартала. Проблема заключается не только в росте цен на первичном рынке на фоне стагнирующих доходов населения, но и эффекте высокой базы. В первом полугодии 2019 года россияне форсировали заключение сделок на фоне новостей о переходе рынка на новые правила работы с открытием эскроу-счетов – именно поэтому во втором полугодии в сравнении с прошлым годом число сделок снизилось в два раза. С учетом текущей ситуации на рынке, даже при условии действия льготной ипотеки, полагаю, спрос по итогам года окажется на уровне 2017 года».

Динамика сделок на первичном рынке России в I полугодии 2020 года

Субъект	Кол-во ДДУ	Динамика в сравн. с I полугодием 2019	Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва	Одна сделка на количество жителей	Число сделок на 100 тыс. населения
I полугодие 2020	I полугодие 2020
Российская Федерация	279 185	-37%	26%	526	190
Всего по Центральному ФО	91 866	-39%	24%	429	233
Москва	39 858	-33%	34%	318	314
Московская обл.	26 479	-42%	11%	290	344
Воронежская обл.	5 250	-53%	30%	443	226
Рязанская обл.	3 250	-70%	0%	341	293
Владимирская обл.	2 104	-6%	17%	646	155
Тульская обл.	1 701	-29%	19%	862	116
Калужская обл.	1 691	-25%	28%	593	169
Ярославская обл.	1 640	-26%	15%	764	131
Брянская обл.	1 418	-24%	17%	841	119
Тверская обл.	1 398	-34%	42%	902	111
Орловская обл.	1 360	14%	48%	539	185
Липецкая обл.	1 044	-51%	15%	1 091	92
Белгородская обл.	997	1%	24%	1 554	64
Тамбовская обл.	964	-30%	45%	1 044	96
Смоленская обл.	960	-59%	32%	974	103
Курская обл.	647	-14%	18%	1 706	59
Ивановская обл.	558	-62%	9%	1 787	56
Костромская обл.	547	-28%	7%	1 158	86
Всего по Северо-Западному ФО	55 711	-39%	12%	251	398
Санкт-Петербург	34 687	-39%	7%	156	643
Ленинградская обл.	8 828	-45%	33%	212	471
Калининградская обл.	3 909	-19%	9%	259	386
Архангельская обл. и Ненецкий АО	3 486	24%	2%	326	307
Вологодская обл.	1 955	-42%	16%	594	168
Республика Карелия	1 437	-50%	30%	427	234
Псковская обл.	554	-61%	2%	1 130	88
Новгородская обл.	439	-35%	10%	1 359	74
Республика Коми	416	-75%	6%	1 972	51
Мурманская обл.	нет сделок
Всего по Южному ФО	32 325	-34%	34%	509	196
Краснодарский край	17 150	-35%	31%	331	302
Ростовская обл.	8 510	-22%	40%	493	203
Республика Крым и Севастополь	2 815	-49%	44%	839	119
Волгоградская обл.	1 921	-33%	43%	1 297	77
Республика Адыгея	1 179	-56%	14%	393	255
Астраханская обл.	644	-4%	20%	1 562	64
Республика Калмыкия	106	-53%	82%	2 558	39
Всего по Северо-Кавказскому ФО	4 165	-48%	17%	2 384	42
Ставропольский край	3 101	-40%	21%	904	111
Северная Осетия — Алания	699	-51%	4%	997	100
Кабардино-Балкарская Респ.	181	-36%	0%	4 798	21
Республика Дагестан	118	-81%	2%	26 363	4
Чеченская Республика	54	-84%	0%	27 384	4
Республика Ингушетия	11	-88%	100%	46 096	2
Карачаево-Черкесская Респ.	1	-97%	0%	465 528	0
Всего по Приволжскому ФО	41 809	-34%	37%	701	143
Татарстан	7 669	-29%	37%	509	196
Башкортостан	6 275	-41%	20%	644	155
Пермский край	4 436	-42%	42%	586	171
Самарская обл.	3 918	-51%	30%	812	123
Удмуртия	3 415	-27%	42%	440	228
Нижегородская обл.	3 262	-24%	44%	982	102
Чувашия	2 751	-5%	66%	443	226
Пензенская обл.	1 916	-32%	42%	681	147
Ульяновская обл.	1 905	-14%	39%	646	155
Саратовская обл.	1 838	-18%	25%	1 318	76
Кировская обл.	1 541	-22%	31%	819	122
Оренбургская обл.	1 509	-33%	49%	1 297	77
Марий Эл	1 084	-48%	23%	627	160
Мордовия	290	-70%	17%	2 725	37
Всего по Уральскому ФО	20 151	-31%	38%	613	163
Свердловская обл.	10 593	-15%	25%	407	246
Тюменская обл.	4 780	-47%	64%	786	127
Челябинская обл.	3 093	-37%	41%	1 121	89
Ханты-Мансийский АО	1 071	-58%	15%	1 564	64
Курганская обл.	350	33%	72%	2 363	42
Ямало-Ненецкий АО	264	66%	59%	2 062	48
Всего по Сибирскому ФО	24 120	-41%	29%	710	141
Новосибирская обл.	9 643	-43%	18%	290	345
Красноярский край	5 652	-46%	54%	507	197
Алтайский край	4 506	-22%	24%	514	194
Иркутская обл.	2 418	-52%	31%	989	101
Кемеровская обл.	691	-40%	20%	3 846	26
Омская обл.	545	-38%	0%	3 535	28
Республика Хакасия	509	-3%	31%	1 050	95
Томская обл.	112	8%	71%	9 636	10
Республика Алтай	44	0%	55%	5 004	20
Республика Тыва	нет сделок
Всего по Дальневосточному ФО	9 038	-23%	26%	904	111
Приморский край	2 862	8%	35%	662	151
Республика Саха (Якутия)	2 282	-57%	9%	426	235
Хабаровский край	1 262	-29%	31%	1 043	96
Республика Бурятия	927	104%	5%	1 064	94
Сахалинская обл.	770	25%	64%	634	158
Забайкальский край	531	64%	0%	1 996	50
Амурская обл.	404	-16%	58%	1 956	51
Еврейская автономная обл.	нет сделок
Камчатский край	нет сделок
Магаданская обл. и Чукотский АО	нет сделок