Каждая десятая ипотека — семейная

В России после запуска программы субсидирования ипотечной ставки приобрести жилье в новостройке стало возможным под рекордно низкие 6,5%.

Одновременно каждый десятый заемщик покупает квартиру под еще более низкую ставку – 4,7% годовых – по программе «семейной ипотеки». По данной субсидии россияне приобретают, в среднем, 15 кв. м на каждого члена семьи. К такому выводу пришли аналитики, проанализировав данные Минфина за 2018-2020 гг.

На долю «семейной ипотеки» пришлось всего 11% кредитных сделок в сегменте новостроек в 2020 году. В 2019 году доля составляла 7%.

Половина заемщиков использовали субсидию для рефинансирования текущего кредита, а не для покупки новостройки.

46% от всего количества «семейных ипотек» было выдано в десяти регионах в 2018-2020 гг. Лидеры – Московская область (12,1% от всего числа «семейный ипотек), Москва (9,2%), Санкт-Петербург (7,6%).

Программа не привела к росту доли многодетных семей среди покупателей: 79% клиентов воспользовались субсидией, родив второго ребенка, сообщили в Санкт-Петербурге собкору Вестника СЗФО из Калининграда в компании “Циан”, проведшей исследование.

Льготная ипотечная ставка не позволила увеличить показатели обеспеченности жильем – средняя площадь приобретаемой квартиры по программе «семейная ипотека» составила 60,5 кв. м. На каждого члена семьи приходится 15 кв. м. (данные за все время реализации программы).

Среди 10 регионов с самыми просторными квартирами, приобретенными по «семейной ипотеке», шесть принадлежат Северо-Кавказскому ФО.

Размер кредита по «семейной» ипотеке выше, чем в среднем по рынку. По «семейной» ипотеке берут в среднем 3 млн рублей, в среднем по первичному рынку — 2,8 млн рублей (2019-2020 гг.)

1. Каждая десятая кредитная сделка на первичном рынке выдана по «семейной» ипотеке

Более чем за два года действия субсидии (февраль 2018-июнь 2020 гг.). было выдано 90,7 тыс. ипотечных кредитов по сниженной ставке на сумму 231,96 млрд рублей. Причем стоит отметить, что только 52% заемщиков приобрели новое жилье на первичном рынке. Остальные 48% использовали субсидию для рефинансирования уже действующих кредитов. Таким образом, «семейная ипотека» оказалась подспорьем не только для новых покупателей, но и для тех, кто уже взял ипотеку под более высокие ставки.

Напомним, согласно условиям программы, воспользоваться «семейной» можно только для покупки квартиры на первичном рынке от застройщика – приобрести жилье «на вторичке» не удастся.

Несмотря на то, что «семейная ипотека» стартовала еще в феврале 2018 года, востребована она стала только после снятия ограничений по сроку кредитования (в первоначальном варианте льготная ставка действовала не более 8 лет). Наибольшее число сделок пришлось на сентябрь 2019 года. Впрочем, за первое полугодие 2020 года уже выдано 90% всего числа ипотек «семейных ипотек» на первичном рынке в 2019 году.

Динамика выдачи «семейной» ипотеки со старта программы

Источник: по данным Минфина.

Эксперты  посчитали – какую долю от всего числа кредитных сделок занимает «семейная» ипотека на первичном рынке (без учета рефинансирования). За последние полтора года 8,5% ипотек в новостройках было выдано именно с использованием субсидии. В 2019 году доля составляла 7%, 2020 году – 11%. Максимальная доля была зафиксирована в апреле 2020 года, что связано с общим снижением сделок по рынку. «Семейная ипотека» требует более продолжительной подготовки по сбору документов, поэтому высокая доля подобных льготных сделок в апреле частично отражает спрос марта, когда на фоне девальвации рубля клиенты торопились подписать договоры.

Доля «семейной ипотеки» среди всех сделок первичного рынка (без учета субсидий, направленных на рефинансирование)

Месяц	Доля «семейных» ипотек
янв.19	5,9%
фев.19	2,1%
мар.19	2,7%
апр.19	3,0%
май.19	9,6%
июн.19	9,0%
июл.19	9,7%
авг.19	10,2%
сен.19	9,8%
окт.19	10,4%
ноя.19	4,7%
дек.19	8,6%
янв.20	15,3%
фев.20	11,0%
мар.20	10,2%
апр.20	17,8%
май.20	8,5%
июн.20	8,7%
за 2019 год	7,0%
за 2020 год	11%
2019-2020 гг.	8,5%

Источник: по данным Минфина и ЦБ РФ

2. На 10 регионов приходится почти половина «семейной ипотеки»

Наибольшее количество «семейных ипотек» в 2020 г. было зарегистрировано в Московской области (10,4 тыс.), Москве (7,9 тыс.), Санкт-Петербурге (6,6 тыс.), Краснодарском крае (3,7 тыс.) и Тюменской области (3,7 тыс.). В десятку также вошли Татарстан, Башкортостан, Свердловская, Новосибирская и Ленинградская области. 46% от всего количества «семейных ипотек» было выдано в десяти регионах. Одновременно по объему выдачи на данные субъекты приходится уже 68%. Такая разница объясняется относительно высокой стоимостью квадратного метра в лидирующих регионах.

Регионы-лидеры по количеству выданных «семейных» ипотек за все время реализации программы (2018-2020 гг.).

Регион	Кол-во семейных ипотек	Объемы выдачи, млрд руб.	Доля от общего кол-ва «семейных» ипотек
Московская область	10410	33,2	12,1%
Москва	7928	45,6	9,2%
Санкт-Петербург	6559	23,5	7,6%
Краснодарский край	3716	7,0	4,3%
Тюменская область	3684	8,8	4,3%
Татарстан	3555	8,0	4,1%
Башкортостан	3079	6,1	3,6%
Свердловская область	2984	7,2	3,5%
Новосибирская область	2494	5,8	2,9%
Ленинградская область	2215	5,2	2,6%
Другие регионы	39 599	71,1	45,9%

Источник: по данным Минфина.

3. 79% заемщиков по программе «семейной» ипотеки родили двоих детей

Согласно условиям, получить ипотеку по специальной ставке могли семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй/третий и/или последующий ребенок. По подсчетам экспертов Циан, в 79% случаев субсидия выдавалась при рождении второго ребенка, 19% – третьего, 2% – четвертого и последующих детей.

Несмотря на то, что программа действует уже почти два с половиной года, существенного перераспределения структуры спроса, в зависимости от количества детей не произошло – на данном этапе программа не привела к росту доли многодетных семей среди покупателей. 8 из 10 клиентов обращаются за ипотекой после рождения второго ребенка.

Структура сделок «семейной ипотеки» по кол-ву детей в семье

	Второй ребенок	Третий ребенок	Четвертый и следующий ребёнок
2018	78%	21%	1%
2019	77%	20%	4%
2020	80%	18%	2%
2018-2020	79%	19%	2%

Источник: по данным Минфина.

4. «В тесноте, да не в обиде» — на каждого члена семьи приходится 15 кв. м

Средняя площадь приобретаемой квартиры по программе «семейная ипотека» составила 60,5 кв. м, что сопоставимо с площадью двухкомнатной квартиры классической планировки (с небольшой кухней) или же трехкомнатной квартирой евроформата (две небольшие спальни +кухня-гостиная). Если квартиру приобретет семья из 4 человек, то на каждого приходится 15,1 кв. м, а при наличии трех детей показатель снижается до 12,1 кв. м, что в целом не соответствует социальной норме — 18 «квадратов» на человека.

Для сравнения – в среднем на одного россиянина приходится 25,9 кв. м (города и поселки городского типа). Таким образом, льготная ипотечная ставка не позволила увеличить показатели обеспеченности жильем – семьи с детьми приобретают небольшие площади — квартиры с двумя спальнями, а значит, в одной комнате будут проживать несколько детей. Либо же родителям приходится отказываться от собственной комнаты в пользу еще одной детской.

В среднем, при покупке квартиры семейные покупатели «недополучают» 10,8 кв. м на каждого взрослого и ребенка (в сравнении со средней обеспеченностью жильем по РФ). В разрезе федеральных округов. Наибольшее число кв. м на человека по «семейной ипотеке» приходится в Северо-Кавказском ФО (15,9 кв.м), что на 7,7 кв. м ниже, чем средний уровень обеспеченности жильем в округе. Относительно высокие показатели для Уральского ФО (15,8 кв. м по «льготной ипотеке»), что на 9,6 кв.м ниже, чем в округе в среднем.

Самые небольшие по площади квартиры приобретают жители Южного ФО (14,1 кв.м на человека) – это на 12,4 кв. м меньше, чем средняя обеспеченность жильем в округе. Аналогичная разница и для Северо-Западный ФО, где на одного члена семьи приходится порядка 14,2 кв.м.

Средняя площадь на человека по «семейной ипотеке» в сравнении со средней обеспеченностью (2018-2020 гг.).

Федеральный округ	Средняя площадь квартиры	Площадь на человека (семья из 4 человек)	Обеспеченность в среднем	Сколько кв. м не хватает до средней обеспеченности по ФО
Северо-Кавказский ФО	63,7	15,9	23,6	7,7
Уральский ФО	63	15,8	25,4	9,6
Центральный ФО	62,8	15,7	26,7	11
Сибирский ФО	61,4	15,3	25,1	9,8
Приволжский ФО	59,3	14,8	26	11,2
Дальневосточный ФО	57,8	14,5	23,8	9,3
Северо-Западный ФО	56,9	14,2	26,6	12,4
Южный ФО	56,5	14,1	26,5	12,4
В целом по РФ	60,5	15,1	25,9	10,8

Среди 10 регионов с самыми просторными квартирами, приобретенными по «семейной ипотеке», шесть принадлежат Северо-Кавказскому федеральному округу, который характеризуется традиционно высоким уровнем многодетности. В Карачаево-Черкессии, Чечне, Ингушетии средняя площадь приобретённого объекта превысила 80 кв. м. В десятку лидеров вошла и Москва с показателем 65,8 кв. м – на каждого члена семьи приходится 16,4 кв. м.

Топ-10 регионов по максимальной площади жилья, приобретенного по «семейной» ипотеке

Регион	Федеральный округ	Средняя площадь квартиры	Площадь на человека (семья из 4 человек)
Карачаево-Черкесская Республика	Северо-Кавказский ФО	86	21,5
Республика Ингушетия	Северо-Кавказский ФО	86	21,5
Чеченская Республика	Северо-Кавказский ФО	82,9	20,7
Республика Дагестан	Северо-Кавказский ФО	76,8	19,2
Кабардино-Балкарская Республика	Северо-Кавказский ФО	73,1	18,3
Магаданская область	Дальневосточный ФО	71,9	18,0
Республика Северная Осетия	Северо-Кавказский ФО	70,8	17,7
Республика Калмыкия	Южный ФО	70,5	17,6
Брянская область	Центральный ФО	68,2	17,1
Москва	Центральный ФО	65,8	16,4

Самые компактные квартиры с использованием субсидии приобретали жители в Адыгее (50,6 кв. м), Ленинградской области (52,3 кв. м.), Тыве (53,1 кв. м.).

Топ-10 регионов по минимальной площади жилья, приобретенного по «семейной» ипотеке

Регион	Федеральный округ	Средняя площадь квартиры	Площадь на человека (семья из 4 человек)
Адыгея	Южный ФО	50,6	12,6
Ленинградская область	Северо-Западный ФО	52,3	13,1
Республика Тыва	Сибирский ФО	53,1	13,3
Республика Коми	Северо-Западный ФО	53,4	13,3
Республика Бурятия	Дальневосточный ФО	53,8	13,4
Курганская область	Уральский ФО	54,4	13,6
Краснодарский край	Южный ФО	55,5	13,9
Ульяновская область	Приволжский ФО	55,5	13,9
Якутия	Дальневосточный ФО	55,9	14,0
Ростовская область	Южный ФО	56,2	14,0

5. Размер кредита по «семейной» ипотеке выше, чем в среднем по рынку

Заемщики по программе «семейной ипотеки» берут при покупке недвижимости большие суммы, чем средний заемщик на первичном рынке в целом. За последние два года разница составляла в среднем 200 тыс. рублей – по субсидии средняя сумма займа составила 3 млн рублей, в среднем по рынку — 2,8 млн рублей. Эксперты связывают подобную динамику не только с более низкой ставкой (и вместе с ней – платежом по кредиту), но и портретом покупателя – семья, как минимум из четырех человек, реже будет рассматривать однокомнатную квартиру или студию.

Средний размер ипотечного кредита на первичном рынке по РФ

«Программа «семейной ипотеки», направленная не только на поддержку строительной отрасли, но и отчасти – улучшение демографической ситуации, несколько утратила свою актуальность на фоне запуска новой субсидии (ипотека под 6,5% для всех покупателей), – прокомментировал эксперт Алексей Попов. – Впрочем, данная программа показывает главные проблемы – даже снижение ставки до минимальных значений не позволяют приобрести среднему россиянину с детьми просторную трехкомнатную квартиру. Кроме того, далеко не каждый готов выплачивать ипотеку именно на строящееся жилье, одновременно арендуя квартиру. Поэтому проблему обеспеченности и доступности жилья необходимо решать комплексно, в том числе с помощью расширения субсидии на покупку уже готовых объектов. К тому же во многих городах на фоне перехода застройщиков на работу со счетами эскроу, стоимость новостроек оказывается дороже объектов вторичного рынка. И не всегда с помощью более низкой ипотечной ставки удастся компенсировать данную разницу в цене между более доступной «вторичкой» и дорогой новостройкой. Не зря только половина заемщиков по «семейной ипотеке» использовали субсидию в качестве инструмента снижения ставки, а не для покупки новостройки».

Статистика по программе “семейной ипотеки” в 2018-2020 гг. (со старта субсидии)

Регион	Кол-во «Семейных ипотек»	Доля субсидий, направленных на покупку квартиры в новостройке	Средняя площадь купленной квартиры	Кол-во кв.м. на человека (семья из 4 человек)	Средний размер кредита, млн р.
Центральный федеральный округ	27184	52%	62,80	15,70	3,5
Московская обл.	10410	43%	60,21	15,05	3,2
Москва	7928	59%	65,78	16,44	5,7
Воронежская обл.	1606	54%	63,18	15,80	1,8
Рязанская обл.	891	50%	63,48	15,87	1,7
Калужская обл.	785	47%	60,97	15,24	1,9
Ярославская обл.	763	55%	62,28	15,57	1,9
Брянская обл.	629	61%	68,24	17,06	1,5
Владимирская обл.	574	66%	65,08	16,27	1,6
Липецкая обл.	562	39%	61,43	15,36	1,4
Тульская обл.	448	57%	65,13	16,28	2,1
Тверская обл.	413	50%	63,21	15,80	1,8
Курская обл.	410	64%	62,63	15,66	1,5
Смоленская обл.	359	56%	62,53	15,63	1,5
Орловская обл.	340	52%	63,75	15,94	1,5
Тамбовская обл.	307	54%	61,27	15,32	1,5
Белгородская обл.	283	55%	58,10	14,53	1,9
Ивановская обл.	243	48%	65,52	16,38	1,6
Костромская обл.	233	53%	63,79	15,95	1,6
Северо-Западный федеральный округ	12338	52%	56,93	14,23	2,9
Санкт-Петербург	6559	56%	56,68	14,17	3,6
Ленинградская обл.	2215	41%	52,33	13,08	2,4
Вологодская обл.	907	49%	60,90	15,22	1,6
Калининградская обл.	883	58%	61,08	15,27	1,9
Архангельская обл.	468	53%	61,50	15,38	2,3
Республика Карелия	441	39%	59,91	14,98	1,9
Республика Коми	343	44%	53,36	13,34	1,7
Новгородская обл.	298	51%	63,62	15,90	1,7
Псковская обл.	214	62%	58,32	14,58	1,5
Мурманская обл.	10	29%	63,37	15,84	2,9
Южный федеральный округ	7368	60%	56,50	14,13	1,9
Краснодарский край	3716	58%	55,47	13,87	1,9
Ростовская обл.	2053	62%	56,19	14,05	1,9
Волгоградская обл.	864	57%	58,98	14,75	1,7
Астраханская обл.	311	57%	60,15	15,04	1,9
Республика Крым	172	88%	61,35	15,34	2,5
Республика Адыгея	131	61%	50,58	12,65	1,2
Севастополь	80	90%	60,76	15,19	2,8
Республика Калмыкия	41	45%	70,54	17,63	1,6
Северо-Кавказский федеральный округ	903	67%	63,69	15,92	1,6
Ставропольский край	634	70%	59,72	14,93	1,6
Республика Северная Осетия	149	70%	70,83	17,71	1,8
Кабардино-Балкарская Республика	71	59%	73,09	18,27	1,6
Республика Дагестан	30	47%	76,78	19,19	1,8
Чеченская Республика	9	30%	82,90	20,73	1,9
Карачаево-Черкесская Республика	9	54%	86,01	21,50	2,1
Республика Ингушетия	1	0%	86,00	21,50	2,0
Приволжский федеральный округ	20156	54%	59,30	14,82	1,9
Республика Татарстан (Татарстан)	3555	55%	57,98	14,49	2,3
Республика Башкортостан	3079	50%	57,71	14,43	2,0
Чувашская Республика — Чувашия	1862	59%	60,80	15,20	1,6
Самарская обл.	1713	54%	62,25	15,56	1,8
Пермский край	1598	55%	59,57	14,89	2,1
Нижегородская обл.	1545	47%	60,64	15,16	2,1
Удмуртская Республика	1299	53%	57,26	14,32	1,8
Оренбургская обл.	1179	53%	60,43	15,11	1,5
Кировская обл.	1056	53%	57,36	14,34	1,6
Пензенская обл.	783	56%	58,62	14,66	1,6
Ульяновская обл.	764	54%	55,49	13,87	1,4
Саратовская обл.	732	67%	64,69	16,17	1,5
Марий Эл	654	53%	60,71	15,18	1,5
Республика Мордовия	337	52%	62,73	15,68	1,5
Уральский федеральный округ	8396	52%	63,00	15,75	2,2
Тюменская обл.	3684	51%	63,80	15,95	2,4
Свердловская обл.	2984	53%	62,23	15,56	2,4
Челябинская обл.	1582	51%	63,52	15,88	1,6
Курганская обл.	146	66%	54,38	13,60	1,6
Сибирский федеральный округ	7784	54%	61,37	15,34	2,0
Новосибирская обл.	2494	55%	61,91	15,48	2,3
Красноярский край	1620	51%	61,78	15,44	2,1
Иркутская обл.	724	51%	59,13	14,78	2,0
Алтайский край	698	60%	60,73	15,18	1,7
Томская обл.	607	52%	61,15	15,29	1,9
Кемеровская обл.	548	51%	63,29	15,82	1,7
Омская обл.	540	57%	59,76	14,94	1,7
Республика Алтай	396	61%	61,91	15,48	1,7
Республика Хакасия	155	59%	60,43	15,11	1,8
Республика Тыва	2	67%	53,10	13,28	0,9
Дальневосточный федеральный округ	2094	42%	57,81	14,45	2,4
Республика Саха (Якутия)	648	29%	55,86	13,97	2,6
Приморский край	430	52%	58,48	14,62	2,7
Хабаровский край	321	42%	61,89	15,47	2,3
Республика Бурятия	267	56%	53,75	13,44	1,7
Сахалинская обл.	156	49%	60,64	15,16	3,1
Амурская обл.	140	41%	56,71	14,18	2,1
Забайкальский край	121	42%	60,87	15,22	2,1
Еврейская автономная обл.	6	20%	62,52	15,63	1,9
Магаданская обл.	4	42%	71,89	17,97	2,0
Камчатский край	1	0%	63,10	15,78	1,6

Источник: по данным Минфина.