Количество ипотечных сделок на российском рынке новостроек снизилось на 17%

В России после рекордных показателей в 2018 году по результатам 1 полугодия 2019 года количество ипотечных сделок на рынке новостроек сократилось на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 146,1 тыс. единиц.

Снижение числа выданных кредитов зафиксировано на фоне роста числа сделок; т.е. важным драйвером спроса в 1 полугодии 2019 стали сделки за счет собственных средств покупателей.

В 77 регионах зафиксировано падение числа ипотечных сделок, год назад отрицательная динамика наблюдалась только в 4 субъектах.

Темпы падения по объемам выдачи ипотеки в столичных регионах ниже, чем в остальных субъектах: 14% против 21%.

По результатам 1 полугодия 2019 года лидерами по количеству ипотечных сделок стали Москва (15,0 тыс. сделок), Санкт-Петербург (13,9 тыс. сделок) и Московская область (10,0 тыс. сделок). За пределами столичных агломераций по числу выдач лидируют Краснодарский край (5,9 тыс. сделок), Башкортостан (4,9 тыс. сделок) и Свердловская область (4,1 тыс. сделок).

Снижение ставок по ипотечным кредитам (минимальная средняя стоимость жилищного кредита была зафиксирована в октябре 2018 года – 9,41%) и ожидание роста цен на недвижимость (в связи с законодательными изменениями), способствовали рекордному спросу на ипотечные кредиты в 2018 году. За 12 месяцев прошлого года банками было выдано 371,3 тыс. ипотечных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве на 879,3 млрд руб. По сравнению с 2017 годом их количество увеличилось на 20%, а объём на 36%. Основной рост тогда пришёлся на первое полугодие 2018 года, когда темпы прироста числа ипотечных сделок в годовом выражении (по сравнению с результатами 2017 года) превышали 30%. Во второй половине 2018 года ситуация изменилась, крупнейшие банки начали поднимать ставки по ипотеке (в конце года они вплотную приблизились, а в феврале 2019 года превысили 10%-й рубеж), прирост количества ипотечных займов замедлился и составил в среднем около 15% в месяц, сообщили в ЦИАН собкору Вестника СЗФО из Калининграда.

С начала 2019 года число сделок с привлечением банковского финансирования стало снижаться. По итогам первого полугодия текущего года было выдано 146,1 тыс. ипотечных кредитов под залог прав требования по ДДУ на 371,7 млрд руб., что соответственно на 17% и 9% ниже, чем за аналогичный период 2018 года. В июне-июле 2019 года ЦБ РФ дважды снизил уровень ключевой ставки, банки также скорректировали свои условия, но эффект от данных действий будет заметен только через несколько месяцев. Доля ипотечных сделок остается высокой (в Московском регионе около 54%, в Петербургском регионе около 52%). Рост ставок привел к падению доли ипотечных сделок относительно максимумов прошлого года в среднем на 3-4 процентных пункта.

Столичные регионы

По итогам 1 полугодия 2019 года в столичных регионах (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область) было выдано 29% ипотечных кредитов под залог прав требования по ДДУ от общего объёма по стране, это около 42 тыс. займов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года концентрация выдач ипотеки в столичных регионах изменилась незначительно (+1 процентный пункт в годовом выражении).

В Московском регионе и агломерации Санкт-Петербурга число выданных ипотечных кредитов под сделки на рынке новостроек сокращается (как и в большинстве регионов России), но темпы снижения здесь более низкие. Если в столичных регионах количество ипотечных сделок за первое полугодие 2019 года в среднем снизилось на 14%, то в остальных регионах на 21%. В первую очередь, это связано с более высоким уровнем доходов населения и широким выбором жилья.

В Москве в первом полугодии этого года было выдано 15,0 тыс. ипотечных кредитов на сделки с новостройками на 68,1 млрд руб., по сравнению с первым полугодием 2018 года показатели снизились на 14% и 2% соответственно. В Санкт-Петербурге за январь-июнь 2019 года банки выдали 13,9 тыс. займов (-11% в годовом значении) на 39,0 млрд руб. (-1% в годовом значении). В Московской области зафиксировано максимальное падение числа ипотечных сделок среди столичных регионов – минус 17%: с 12,1 до 10,0 тыс. При этом, объём ипотечных жилищных кредитов в денежном выражении снизился только на 4% (до 36,7 млрд руб.). В Ленинградской области за первое полугодие 2019 года было заключено 3,1 тыс. сделок (-15% в годовом выражении) на 7,8 млрд руб. (-5% в годовом выражении).

Одновременно с этим в Московском и Петербургском регионах общее число сделок (конечных продаж покупателям физическим лицам) выросло (на 10% в Московском регионе, на 12% в Петербургском регионе). Несмотря на некоторые отличия в методике подсчета этих показателей (см. ниже) очевидно, что в январе-июле 2019 года сделки за наличный расчет стали гораздо более распространенными, чем ранее. Фактически, в январе-июне 2019 года по рынку новостроек прошла еще одна волна ажиотажного отложенного спроса. Те, кто давно планировал покупку, но никак не мог принять финальное решение, решили-таки вложить свои накопления в квартиры до “отмены ДДУ”, “до подорожания” (т.е. совершили скорее эмоциональную, чем рациональную покупку). В отличие от ажиотажного спроса 5-летней давности, когда этот спрос был сконцентрирован в 1-2 месяца после волн девальваций рубля, покупки последних месяцев были равномерно распределены на 8-9-месячном отрезке и прошли относительно незаметно.

Табл. 1: Количество ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам под залог прав требования по ДДУ в столичных регионах по итогам 1 полугодия 2019 года.

*данные по числу сделок по ДДУ очищены от регистраций на юр. лица и иные нерыночные сделки

Источник: расчеты по данным ЦБ РФ.

Статистика по выданным ипотечным кредитам ведется по месту регистрации кредитной организации или ее филиала, что несколько искажает результаты расчета доли ипотечных сделок в сравнении со статистикой из выписок ЕГРН. При анализе выписок Росреестра данные по ипотеке относятся к местоположению приобретаемого объекта, а в статистике ЦБ — по месту регистрации банка (или его филиала), где заемщик получил ипотеку. Кроме того, в статистике ЦБ фиксируется факт выдачи, а в ЕГРН ключевым показателем является факт регистрации сделки.

По результатам 1 полугодия 2019 года около 71% ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона пришлось на три крупнейших банка РФ. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года концентрация снизилась на 2 процентных пункта. В тройку лидеров вошли: «Сбербанк России» (35%), «ВТБ» (30%) и «Возрождение» (6%). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля ипотечных сделок, которая пришлась на банк “ВТБ”, выросла (с 25% до 30%), при этом доля банка “Сбербанк России” значительно сократилась (с 43% до 35%). Год назад на третьей строчке рейтинга находился банк «Абсолют».

В агломерации Санкт-Петербурга за период с января по июнь 2019 года три крупных банка выдали около 70% ипотечных займов (-3 п. п. в годовом выражении).

Табл. 2: Топ-10 банков-лидеров по количеству выданных ипотечных жилищных кредитов физическим лицам-резидентам под залог прав требования по ДДУ в столичных регионах, 1 полугодие 2019 года.

Источник: расчеты по данным ЦБ РФ

Прочие регионы

На топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по количеству ипотечных сделок под залог прав требования по ДДУ в первом полугодии 2019 года пришлось 36,6 тыс. займов. В годовом выражении показатель снизился на 23%. Наибольший объём ипотечных сделок зафиксирован в Краснодарском крае. За период с января по июнь 2019 года здесь заключили 5,9 тыс. сделок, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель снизился на 17%. На второй строчке Республика Башкортостан – 4,9 тыс. займов (-16% в годовом выражении). Следом идёт Свердловская область, где число сделок с привлечением банковского финансирования за рассматриваемый период снизилось на 35% и составило 4,1 тыс. займов. В регионах также фиксируется рост числа сделок по ДДУ на фоне снижения объема выдач ипотечных кредитов.

Табл. 3: Топ-10 регионов-лидеров (без учёта столичных регионов) по количеству ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам под залог прав требования по ДДУ, 1 полугодие 2019 года.

(* Данные по числу ДДУ за 2018 год по Красноярскому краю в Росреестре отсутствуют).

** Данные по числу ДДУ по регионам не очищены от сделок с юридическими лицами (по экспертным оценкам на них могло прийтись до 30% регистраций в 1 полугодии 2019).

Источник: расчеты по данным ЦБ РФ

По итогам 1 полугодия 2019 года в большинстве регионов РФ было зафиксировано сокращение числа ипотечных кредитов, предоставленные физическим лицам-резидентам под залог прав требования по ДДУ (в 73 регионах). Рос был отмечен только в 8 субъектах. Половина из них относится к Дальневосточному федеральному округу: Камчатский край (+22% в годовом выражении), Приморский край (+6% в годовом выражении), Чукотский автономный округ (+5% в годовом выражении), Еврейская автономная область (+3% в годовом выражении). Лидером по росту числа ипотечных сделок в 1 полугодии 2019 года стала Республика Крым, где в годовом выражении показатель вырос на 26%: с 476 до 598 займов.

Табл. 4: Рейтинг регионов (без учёта столичных регионов) по росту количества ипотечных жилищных кредитов, предоставленные физическим лицам-резидентам под залог прав требования по ДДУ, 1 полугодие 2019 года.