На вторичном рынке недвижимости началось снижение цен

В Москве президент РФ Владимир Путин объявил «нерабочую» неделю с 28 марта, которая продлена еще на месяц из-за эпидемии коронавируса.

Таким образом, с начала «карантина» прошел месяц. Эксперты  проанализировали, как изменилась стоимость вторичной недвижимости за этот период, а также сравнили средние цены с началом года — «докризисным» периодом. В выборку вошли российские города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир, а также Московская и Ленинградская области.

За период самоизоляции средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 3% в среднем по России – сегодня она составляет 71,7 тыс. рублей. С начала года падение составило 1,7%.

В Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области средняя стоимость квадратного метра снизилась на период «карантина» на 1,5% (до 132,2 тыс. рублей), с начала года – уменьшилась на 0,8%. Региональный вторичный рынок оказался более устойчив: средняя цена квадратного метра во время самоизоляции снизилась на 2,2% — до 56,1 тыс. рублей. Но пока цены еще выше, чем в начале года на 0,5%.

Наибольшее снижение цен отмечен в Центральном (-7%) и СЗФО (-3%), сообщили собкору Вестника СЗФО в компании “Циан”, проведшей исследование.

Лидерами по приросту цен за месяц самоизоляции стали Салават, Петропавловск-Камчатский и Нижний Новгород. Наибольшее падение отмечено в Артеме, Махачкале и Якутске.

Год постройки не повлиял на динамику цен. Квартиры в «старых» и «новых» домах дешевеют сопоставимыми темпами.

Продавцы вторичной недвижимости снизили цены в период самоизоляции

По подсчетам экспертов Циан, средняя стоимость квадратного метра в 129 городах (население 100 тыс.+ и предложение 100 квартир+) и двум областям составляет сегодня 71,7 тыс. рублей. Ровно месяц назад – когда режим самоизоляции только начал действовать – средняя цена квадратного метра составляла 73,9 тыс. рублей. За период «карантина» стоимость снизилась в среднем на 3%. В сравнении с докризисным периодом (начало года) снижение составило 1,7%. В конце апреля стоимость квадратного метра достигла минимума с начала 2020 года из-за резкого снижения покупательской активности на рынке в связи с «карантином».

Без учета Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей средняя стоимость квадратного метра составляет сегодня 56,1 тыс. рублей – за период «карантина» средний показатель снизился на 2,2%, относительно начала года рост составил 0,5%. Таким образом, вторичный рынок регионов в меньшей степени отреагировал на «карантин» падением спроса. Возможно, относительно небольшое количество зарегистрированных случаев коронавируса в других регионах в сравнении с Москвой и Санкт-Петербургом способствует сохранению активности клиентов на рынке.

На вторичном рынке Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей средняя стоимость квадратного метра сейчас составляет 132,2 тыс. рублей. Это на 1,5% меньше, чем в начале «карантина» и на 0,8% меньше, чем в начале 2020 года.

Динамика средней стоимости квадратного метра в городах РФ (население 100 тыс.+) в 2020 году

Наибольшее снижение цен отмечен в Центральном и СЗФО

Аналитики проанализировали, как менялась средняя стоимость квадратного метра по федеральным округам. Снижение средней стоимости на 7% за период самоизоляции отмечено в Центральном ФО. Средняя цена «квадрата» снизилась за прошедший месяц со 103,3 тыс. до 96,4 тыс. рублей. Наибольшее падение стоимости по округу отмечено в Новомосковске, Московской области и Рыбинске. Одновременно Иваново, Белгород и Ковров стали лидерами по росту цен.

В СЗФО средняя цена кв. м за период карантина снизилась на 3%: с 87,2 тыс. до 85 тыс. рублей. Наибольшее снижение произошло в Мурманске, рост – в Калининграде.

Минимальное снижение средний цен зафиксировано в Дальневосточном ФО. Наибольший рост цен на вторичном рынке отмечен в Южном и Уральском ФО (+3%).

Динамика цен по ФО с начала 2020 года и в период самоизоляции

Федеральный округ	Средняя стоимость кв.м, апрель 2020	Динамика за период «карантина»	Динамика с начала 2020 года
Города Центрального ФО	96,4	-7%	-5%
Города Северо-Западного ФО	85,0	-3%	-4%
Города Южного ФО	65,6	3%	1%
Города Северо-Кавказского ФО	47,4	1%	4%
Города Приволжского ФО	53,5	1%	1%
Города Уральского ФО	59,0	3%	1%
Города Сибирского ФО	57,0	0%	0%
Города Дальневосточного ФО	71,7	-1%	8%

 

Среди всех городов РФ с населением от 10 тыс. человек лидерами по росту стоимости за месяц «карантина» стали:

— Салават, Приволжский ФО (+4,1%);

— Петропавловск-Камчатский, Дальневосточный ФО (+3,7%);

— Нижний Новгород, Приволжский ФО (+3,4%).

Наибольшее падение цен за тот же период отмечено в городах:

— Артем, Дальневосточный ФО (-7,5%);

— Махачкала, Северо-кавказский ФО (-6,1%);

— Якутск, Дальневосточный ФО (-4,7%).

Недавно сданные новостройки дешевеют синхронно с фоновой застройкой городов

Квартиры вторичного рынка в домах, построенных менее 10 лет назад, пользуются у покупателей большим спросом за счет своей ликвидности: современная концепция, продуманные планировки, новые коммуникации и отделка. Такие объекты вполне могут конкурировать с новостройками – однако покупатель получает главный бонус – ключи сразу после заключения договора. На фоне высокого роста цен в сегменте новостроек собственники вторичной недвижимости также активно повышают прайс.

Однако в период «карантина» стоимость снижалась одинаковыми темпами как для новой недвижимости, так и жилья в домах, построенных в домах до 2010 года. Для новых домов по всей России падение цен составило 4%. Для зданий, введенных в эксплуатацию до 2010 года, снижение оказалось на уровне 4%.

Динамика цен в «старых» и «новых» домах

	1 января 2020	28 марта 2020	27 апреля 2020	Динамика в период «карантина»	Динамика с начала года
Год постройки с 2010	85,7	86,5	83,4	-4%	-3%
Год постройки до 2010	70,3	71,4	69,1	-3%	-2%

Динамика средних цен квадратного метра в период «карантина»

Город	Ср. цена кв. м в конце апреля 2020 года, тыс. руб.	Динамика цен за время самоизоляции	Динамика цен относительно начала 2020 года	Динамика цен относительно за год (апрель 2019 года)
Города Центрального ФО
Москва	209,5	1,0%	2,7%	4,5%
Московская область	93,8	-1,5%	-0,6%	-3,2%
Обнинск	67,3	0,9%	0,5%	0,7%
Тула	64,6	1,3%	0,8%	1,7%
Белгород	60,7	1,5%	2,6%	2,7%
Калуга	58,1	1,2%	0,5%	-2,4%
Владимир	55,4	0,7%	1,2%	7,2%
Тверь	51,8	0,9%	1,3%	1,3%
Ярославль	51,3	-0,7%	-0,9%	0,0%
Воронеж	51,2	0,8%	2,5%	3,0%
Кострома	48,7	1,1%	1,8%	3,9%
Курск	48,4	1,4%	3,3%	4,2%
Тамбов	46,9	0,6%	2,3%	2,4%
Липецк	46,8	1,2%	0,1%	-0,3%
Орел	45,1	0,3%	0,7%	0,0%
Старый Оскол	44,9	0,2%	3,3%	0,6%
Рязань	44,9	0,9%	1,2%	-2,3%
Иваново	44,7	2,5%	2,3%	-1,0%
Смоленск	42,5	0,4%	-1,2%	-4,5%
Муром	40,4	0,7%	2,0%	-2,2%
Брянск	39,3	-0,1%	1,7%	2,1%
Новомосковск	38,8	-1,7%	-1,9%	-4,2%
Ковров	35,3	1,4%	5,7%	1,3%
Рыбинск	32,6	-1,0%	-1,3%	-4,5%
Города Северо-Западного ФО
Санкт-Петербург	121,9	0,8%	1,2%	2,1%
Северодвинск	69,8	-0,2%	-0,2%	0,2%
Ленинградская область	66,3	1,5%	0,4%	-5,2%
Калининград	63,2	2,6%	5,3%	6,7%
Архангельск	60,4	0,0%	-0,3%	-8,3%
Сыктывкар	56,4	0,3%	-0,3%	-2,2%
Мурманск	53,1	-0,6%	-1,6%	-1,6%
Петрозаводск	50,3	1,2%	2,0%	1,5%
Вологда	46,3	1,6%	1,4%	-1,0%
Великий Новгород	44,1	-0,3%	0,5%	-2,2%
Череповец	43,2	1,4%	6,2%	9,7%
Псков	42,1	0,2%	0,1%	3,6%
Города Южного ФО
Сочи	141,5	-1,4%	0,7%	5,0%
Севастополь	96,4	0,9%	4,3%	4,9%
Симферополь	79,2	1,3%	2,1%	-2,3%
Новороссийск	68,5	1,0%	3,9%	7,6%
Краснодар	63,5	-2,8%	-0,9%	-0,3%
Ростов-на-Дону	62,0	-0,3%	-0,3%	1,6%
Керчь	53,3	-1,3%	1,1%	-3,2%
Волгоград	48,7	-0,3%	-2,4%	-3,1%
Батайск	48,4	0,4%	1,4%	-6,0%
Астрахань	41,3	-0,9%	1,1%	0,6%
Волжский	40,4	0,8%	0,4%	-1,0%
Таганрог	38,0	0,7%	-2,3%	0,9%
Волгодонск	32,1	1,6%	1,8%	-4,7%
Города Северо-Кавказского ФО
Пятигорск	56,1	-2,8%	-1,8%	3,2%
Кисловодск	52,2	1,7%	-0,3%	3,2%
Ессентуки	48,6	2,0%	5,6%	5,8%
Махачкала	47,9	-6,1%	6,4%	-3,2%
Ставрополь	47,7	0,5%	4,0%	1,6%
Нальчик	43,8	0,8%	2,1%	-5,3%
Владикавказ	43,5	1,2%	0,8%	5,1%
невинномысск	32,18	0,7%	2,5%	-3,5%
Города Приволжского ФО
Казань	81,7	0,3%	0,5%	1,0%
Нижний Новгород	70,3	3,4%	2,0%	3,5%
Уфа	70,3	0,4%	-1,5%	-3,9%
Самара	58,9	0,4%	-0,8%	-3,3%
Пермь	56,7	-0,6%	-0,6%	-0,2%
Альметьевск	54,5	0,8%	3,8%	5,6%
Набережные Челны	53,7	-0,1%	-0,8%	-4,5%
Ижевск	51,4	0,2%	-0,3%	0,6%
Пенза	49,1	0,1%	1,8%	-3,3%
Саранск	47,8	0,1%	-1,1%	-5,9%
Чебоксары	47,6	0,3%	3,2%	-0,1%
Октябрьский	46,5	-0,6%	-0,3%	3,8%
Оренбург	45,4	-0,2%	-0,1%	-4,4%
Саратов	43,9	1,3%	1,3%	-4,4%
Киров	43,6	0,0%	0,0%	-4,3%
Ульяновск	43,2	-0,3%	1,3%	-2,3%
Арзамас	43,1	-1,0%	-1,8%	-4,2%
Нижнекамск	41,9	-0,7%	0,0%	1,2%
Тольятти	41,5	0,3%	0,5%	-0,9%
Дзержинск	41,2	1,8%	0,5%	-0,8%
Йошкар-Ола	40,5	0,8%	0,8%	-2,6%
Энгельс	39,8	0,0%	-0,3%	-3,9%
Новокуйбышевск	39,3	-1,5%	-7,0%	-5,6%
Нефтекамск	39,1	0,3%	0,2%	1,2%
Новочебоксарск	36,9	0,5%	1,2%	-1,7%
Воткинск	36,2	-0,4%	-1,5%	-1,3%
Сызрань	36,1	0,1%	2,0%	-5,0%
Салават	33,1	4,1%	3,5%	-0,4%
Балаково	30,2	-0,1%	-0,7%	-3,7%
Димитровград	29,8	-3,2%	-2,7%	-22,9%
Орск	25,3	-1,1%	-1,0%	-4,1%
Города Уральского ФО
Новый Уренгой	108,0	-0,6%	4,4%	9,3%
Нефтеюганск	80,2	1,2%	2,5%	4,3%
Сургут	77,7	-0,5%	0,3%	0,2%
Екатеринбург	71,7	0,5%	-0,9%	-1,3%
Тюмень	67,3	0,1%	1,8%	2,9%
Нижневартовск	61,6	0,4%	4,2%	2,1%
Ноябрьск	54,5	0,2%	1,6%	-0,6%
Стерлитамак	43,4	0,9%	1,5%	1,0%
Челябинск	40,3	1,0%	0,8%	-2,9%
Курган	38,6	0,3%	1,6%	3,6%
Первоуральск	37,5	-0,2%	2,5%	-4,5%
Нижний Тагил	36,1	-0,5%	0,1%	-4,3%
Каменск-Уральский	33,7	-1,3%	-2,3%	-5,2%
Копейск	32,3	1,8%	1,8%	-0,9%
Магнитогорск	31,8	0,1%	1,6%	-0,7%
Миасс	31,7	0,6%	0,1%	-0,9%
Города Сибирского ФО
Новосибирск	71,8	0,5%	0,5%	1,8%
Иркутск	71,1	0,8%	4,6%	8,3%
Красноярск	62,9	0,3%	2,0%	3,0%
Томск	60,3	1,3%	3,5%	5,3%
Абакан	52,5	0,7%	3,3%	-0,9%
Барнаул	50,5	1,0%	2,5%	1,3%
Кемерово	49,0	0,9%	3,1%	2,1%
Омск	46,8	-0,1%	0,5%	1,0%
Ангарск	44,9	1,4%	2,2%	6,3%
Новокузнецк	43,5	1,0%	2,4%	6,9%
Братск	43,3	0,3%	2,3%	11,9%
Северск	38,2	-1,9%	1,3%	-9,9%
Ачинск	37,4	0,1%	-0,6%	-1,9%
Бийск	34,3	1,3%	1,5%	1,6%
Норильск	33,9	0,0%	0,9%	-1,4%
Прокопьевск	30,8	1,2%	-0,2%	1,6%
Города Дальневосточного ФО
Южно-Сахалинск	125,6	0,9%	8,5%	7,4%
Владивосток	118,3	-1,9%	0,0%	6,0%
Хабаровск	84,2	0,5%	1,6%	3,0%
Якутск	81,9	-4,7%	-0,1%	-2,8%
Артем	78,5	-7,5%	-4,1%	9,9%
Благовещенск	77,9	1,1%	5,0%	9,0%
Петропавловск-Камчатский	64,7	3,7%	0,9%	1,4%
Находка	59,1	1,1%	3,8%	-1,3%
Чита	55,2	-0,8%	4,2%	7,0%
Улан-Удэ	54,4	-0,8%	2,8%	3,3%
Комсомольск-на-Амуре	43,7	-0,2%	0,6%	-4,6%

«Режим самоизоляции в разы усложняет приобретение недвижимости именно на вторичном рынке, – прокомментировал собкору из Калининграда эксперт Алексей Попов. – В сегменте новостроек дистанционные договоры заключались и до «карантина», на вторичном рынке такая схема не проработана, да и вряд ли кто-то согласится приобрести жильё “не глядя”. Сложности связаны и со взаимодействием с органами исполнительной власти. Для заключения договора требуется ряд других документов: выписки из домовой книги, согласия родственников или органов опеки, если сделка ипотечная или предполагает использование льгот и субсидий и пр., собрать которые сейчас сложно из-за закрытий МФЦ и ограничения по работе других необходимых организаций.

Снижению спроса на вторичном рынке также способствует и старт программы льготной ипотеки под 6,5% годовых на новостройки, что приведет к частичному перераспределению спроса в пользу первичного рынка. По этим причинам зафиксированное падение цен продолжится, как минимум до конца года.

В период кризиса на “вторичке” усиливается разница в ожиданиях продавцов и покупателей. Кто-то готов будет ждать покупателя по “справедливой” цене до последнего, а у кого-то жизненная ситуация сложится таким образом, что и 20-процентный дисконт относительно февральской цены будет неплохим решением».