Реновация в регионах может затронуть более 20% жилого фонда

В Москве заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин предложил провести всероссийскую реновацию. 

По оценкам экспертов , каждый пятый дом в регионах подходит под «московские» критерии реновации. Аналитики выяснили, в каких городах представлено наибольшее число потенциально попадающих под снос зданий, сравнили стоимость жилья в «хрущевках» со среднерыночными значениями, а также сформулировали отличия в стартовых позициях реализации программы в Москве и в региональных центрах.

Реновация в городах-миллионниках по объему сносимого жилья соответствует четырем «московским» программам.

Из 107 тыс. многоэтажных домов, расположенных в городах-миллионниках, около 27% от числа зданий приходится на потенциальных участников программы реновации.

Максимальная доля пятиэтажек в жилой застройке зафиксирована в Волгограде (35%), Красноярске (34%), Челябинске и Казани (по 32%).

Дома – потенциальные участники программы реновации – в регионах чаще расположены в центральных районах.

В Краснодаре, Уфе и Новосибирске средние цены в пятиэтажках лишь незначительно (на 1-3%) ниже среднегородских.

К потенциальным участникам программы при расчетах были отнесены 4-, 5- и 6-этажные панельные, блочные дома, построенные в 1955-1975 гг., а также некоторые кирпичные дома с аналогичными характеристиками (в которых средний метраж квартиры не превышает 50 кв. м.).

I. В региональных центрах потенциальных участников программы реновации в относительном выражении в 2 раза больше, чем в Москве

Программа реновации, стартовавшая в Москве в 2017 году, предусматривает снос 5,1 тыс. жилых домов суммарной площадью около 15 млн кв. м.  Предыдущая инициатива по обновлению жилого фонда (демонтаж пятиэтажек, начатый в конце 1990-х) включала в себя 1,7 тыс. корпусов с суммарной жилой площадью около 5 млн кв. м, этот проект до конца еще не завершен. В общей сложности, две «волны сноса» устаревшего жилого фонда в Москве затрагивают около 9% от суммарной площади столичного построенного жилья.

Региональные центры ощутимо отличаются от столицы по структуре застройки. Анонсированное вице-премьером правительства РФ Хуснуллиным расширение программы реновации на регионы может затронуть более 20% жилого фонда крупнейших городов РФ. В 16 крупнейших региональных рынках (города-миллионники + Московская и Ленинградская области) из 107 тыс. многоэтажных жилых домов “московским” критериям включения в программу реновации (см. выше) соответствует около 27% от числа зданий, на которые приходится 18% площади жилого фонда.

В Москве в программу также включена одна тысяча зданий других градостроительных эпох, характеристики которых не соответствуют современным требованиям. Доля ветхого жилья в большинстве региональных центров выше, чем в Москве (в столице значительная часть таких зданий была снесена при активном строительстве спальных районов в 1960-1980-е годы, тогда как в региональных центрах новые дома часто строили не вместо бараков, а рядом с ними). Т.е., потенциальных участников такой программы может быть еще больше, сообщили в компании “Циан”, проведшей исследование.

По доле жилых домов, потенциальных участников программы, выделяются Волгоград, Красноярск и Челябинск. В них более 30% жилых зданий приходится на 5-этажки с небольшими квартирами. Эти города развивались в советское время как крупные промышленные центры, для обеспечения жильем индустриальных гигантов в них активно строились большие массивы пятиэтажных домов.

Меньше всего таких зданий в Краснодаре (15%), Ленинградской области (19%) и Санкт-Петербурге (21%). Здесь наиболее активное жилищное строительство пришлось на последние 15 лет (а в случае с Санкт-Петербургом также высока доля дореволюционных домов), поэтому и пятиэтажек в относительном выражении не так много.

Рейтинг крупнейших региональных рынков по доле зданий, потенциальных участников программы реновации.

II. Квартиры в пятиэтажках в регионах незначительно дешевле средних цен по городу

В Москве к началу программы реновации стоимость квадратного метра в пятиэтажках была заметно (на 18%) дешевле среднегородского уровня (165 тыс. и 195 тыс. руб. соответственно). За годы реализации соотношение лишь незначительно менялось (178 тыс. руб. против 205 тыс. руб.)

В регионах ценовой разрыв меньше. Средняя стоимость квартир в потенциальных участниках программы в регионах составляет 64 тыс. руб. (это лишь на 8% ниже средних значений по всему рынку). В Краснодаре, Уфе и Новосибирске средние цены практически не отличаются от общегородских уровней.

Пятиэтажек в центрах городов-миллионников больше, чем было до начала их сноса в столице (достаточно высокие цены квадратного метра в них можно объяснить лишь особенностями местоположения). Участки, на которых они расположены, могут быть интересны девелоперам, что увеличит привлекательность участия в программе для участников рынка.

Стоимость квадратного метра в домах, потенциальных участниках программы реновации, на крупнейших региональных рынках.

“Разработку программы реновации жилого фонда в регионах нельзя отделить от функционирования рынка жилья, – прокомментировал собкору Вестника СЗФО из Калининграда эксперт Алексей Попов. По объемам ввода новых домов, активности покупателей, площадям земельных участков под новое строительство 14 городов-миллионников с сопоставимым населением отличаются в разы (в Краснодаре вводится 2 млн кв. м, а в Омске, Нижнем Новгороде, Волгограде менее 500 тыс. кв. м). Логика реализации программы в Москве де-факто предусматривает компенсацию затрат на новые дома для жителей сносимых корпусов за счет строительства коммерческого жилья на месте реконструируемых кварталов. Это должно сработать в Москве с ее дефицитом свободных участков, но в большинстве субъектов Федерации объем рынка ограничен не только дефицитом земли, но и доходами жителей.

Застройка региональных центров также отличается от архитектурно-планировочных особенностей столицы. Даже в городах-миллионниках районов, которые практически полностью можно пустить под реновацию (как Кузьминки, Текстильщики, Царицыно в Москве) — не так много. Там застройка более «мозаична» и полную реконструкцию кварталов будет осуществить сложнее. Деление на административные районы в городах-миллионниках крупнее, чем в столице. Если в Москве переселение в рамках одного района в большинстве случаев позволяет сохранить привычное место жительства, то в гораздо более крупных административных единицах региональных центров часть предложений по переезду будет восприниматься болезненно».