Снизятся ли цены на недвижимость

Резкий рост стоимости первичного жилья в крупнейших городах России сменился выраженным периодом стагнации: за минувший месяц благодаря снижению активности покупателей средняя цена на городскую недвижимость выросла всего на 0,6%. Одновременно аналитики отмечают увеличение девелоперской активности, правда, пока только в Московском регионе. Так что же будет дальше с ценами в стране?

Влияние ипотеки. Введение льготной ипотеки вызвало ажиотажный спрос, это повлияло на снижение предложения и рост цен на недвижимость. Другие причины роста: снижение ключевой ставки, а также общие факторы, связанные с макроэкономической, геополитической, санитарно-эпидемиологической ситуацией.

Без введения льготной ипотеки уменьшение продаж могло составить 20% и более. Сейчас ежемесячные выплаты при бюджете 5,5–6 млн руб. при условии льготной ипотеки уменьшились примерно с 35 до 28 тыс. руб. Программа изменила поведение покупателей на рынке. Люди предпочитают не снимать квартиру и копить на нее долгие годы, а при первой возможности покупать жилье в кредит. Даже в сегменте квартир бизнес-класса доля ипотечных покупателей достигла 60–65%.

Что будет дальше? В 2021 году на ситуацию на рынке недвижимости повлияют темпы восстановления экономики и уровень реальных доходов населения. При снижении ключевой ставки повысилась привлекательность ипотечной ставки. Сейчас планируется продолжение субсидированных программ от застройщиков. На рынке достаточно много объектов, в том числе на стадии оформления разрешения на строительство, объем предложения будет увеличиваться.

Сейчас в приоритете первичная недвижимость. Здесь у квартир лучше планировки, выше качество строительства, более развита инфраструктура. Также квартиры комфорт-класса по качеству приближаются к бизнес-классу. На рынке представлено много девелоперских компаний. Конкуренция высокая, а значит, будет увеличиваться доля квартир с отделкой.

Однако снижения цен на перегретом рынке новостроек в этом году ожидать не стоит. Рост цен продолжится, но более плавный, чем в 2020 году (около 8–10% в год).

На вторичном рынке ситуация аналогичная. В конце 2020 года рост цен в этом сегменте составил около 15%. Одна из причин — психологическая реакция рынка на подорожание квартир в новостройках. За год стоимость квартир на вторичном рынке в среднем увеличилась на 1–1,5 млн руб. В 2021 году рост цен на недвижимость на вторичном рынке будет расти более медленными темпами, чем в 2020 году (около 5–6% в год).

Марина Данилина, научный сотрудник лаборатории «Исследования денежно-кредитной системы и анализа финансовых рынков» РЭУ имени Г. В. Плеханова, специально для Вестника СЗФО (Калининград).